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부동산 및 경영 인사이트 — 인허가 시장 동향과 전문가 분석

시장분석13분 읽기

9월 PMI 53.9 vs CBSI 99.5 — 두 계기판이 가리키는 공장 수요 신호

2026년 9월, 한국 제조업 PMI는 53.9으로 수출 신규주문이 15년 만에 최강 신호를 보냈습니다. 같은 달 한국은행 CBSI는 99.5로 4년 만에 가장 크게 떨어졌고, 중소·중견 제조업은 기준선 아래인 94.4였습니다. 두 계기판이 다른 방향을 가리킬 때, 공장 부지 결정자는 어느 쪽을 봐야 하는지 이상 4방법론으로 정리합니다.

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📌 이 글의 핵심 내용 • 2026년 9월 S&P 글로벌 한국 PMI 53.9 — 5월 이후 최강. 수출 신규주문은 2011년 3월 이후 15.5년 만의 최고치 • 같은 달 한국은행 제조업 CBSI 99.5로 4년 만의 최대 낙폭(-4.3p). 중소·중견 제조업은 기준선 아래 94.4로 더 크게 하락 • 두 지수는 측정 대상이 다르다. PMI는 "지난달보다 좋아졌는가"를 묻는 확산지수(기준선 50), CBSI는 업황 수준 심리(기준선 100) • PMI 강세는 반도체·자동차 대기업 수출 주도. CBSI 하락의 주원인은 제품재고 감소(-1.8p)와 신규수주 감소(-1.0p) • 공장 부지 투자자에게 더 직접적인 계기판은 CBSI다. 자본지출 의사결정은 현재 업황 수준 심리와 함께 움직인다 • 경주·경북 자동차 2·3차 협력사는 반도체 수출 호황과 무관. CBSI 94.4가 이 지역 실제 온도계 • 2026년 1~8월 공장·창고 거래 금액 9조 903억원(+20.9% YoY). 누적 거래 건수는 -5.2%이나, 8월 단월 건수는 -24.5%: 평택 단일 딜 3,430억이 8월 금액 집중을 설명 • 10월 제조업 CBSI 전망치 101.1 — 기업들은 9월을 일시적 충격으로 본다. 실측치 확인 전까지 Cap Rate 조정 보류가 안전마진 원칙에 부합

2026년 9월 마지막 주, 서로 다른 두 기관이 이틀 차이로 한국 제조업 보고서를 공개했습니다. 9월 29일, 한국은행은 9월 제조업 기업경기실사지수(CBSI)가 **99.5**로 집계됐다고 발표했습니다. 8월 103.8에서 4.3포인트 급락, 4년 만에 가장 큰 낙폭이었습니다. 중소·중견 제조업의 CBSI는 더 가팔랐습니다. **94.4**로 기준선 아래로 내려앉았고, 낙폭(-5.4p)은 대기업(-2.5p)의 두 배를 넘었습니다. [한국은행 2026년 9월 CBSI 발표](https://www.bok.or.kr/portal/bbs/P0002353/view.do) — 2026년 9월 29일 공개. 이틀 뒤인 10월 1일, S&P 글로벌은 한국 제조업 구매관리자지수(PMI)가 **53.9**라고 발표했습니다. 8월 52.3에서 상승, 2026년 5월 이후 최강입니다. 수출 신규주문 지수는 2011년 3월 이후 15.5년 만의 최고치를 기록했으며, 생산과 신규주문도 2021년 초 이후 최고 수준이었습니다. 두 보고서가 가리키는 방향이 달랐습니다. 공장 부지를 검토하는 의사결정자 앞에 두 계기판이 놓인 셈입니다. 어느 쪽을 봐야 할까요?

📊 PMI vs CBSI — 같은 달, 다른 것을 보는 두 지수 | 항목 | PMI (S&P 글로벌) | CBSI (한국은행) | | 측정 대상 | 생산·주문·고용·재고 변화 확산 | 업황 수준 심리(장기평균 대비) | | 기준선 | 50 (이상=확장) | 100 (이상=호황) | | 2026년 9월 | 53.9 (5월 이후 최강) | 99.5 (4년 만의 최대 낙폭 -4.3p) | | 대기업 vs 중소 | 구분 없음 | 대기업 -2.5p / 중소·중견 -5.4p | | 주요 하락 요인 | 해당 없음(확장) | 제품재고 감소 -1.8p, 신규수주 감소 -1.0p | | 10월 전망 | — | 101.1 (일시적 충격으로 인식) | | 발표일 | 2026.10.01 | 2026.09.29 |

시장분석

국가산단 휴·폐업 1,090곳 — 입주기업 47%가 임차인 산단에서 '매물 증가'로 읽기 전에 따질 셋

2026년 10월 6일 산업통상부 국정감사에서 2025년 국가산단 휴·폐업 1,090곳(전년 대비 48.9% 증가)이 다시 거론됐습니다. 그런데 한국산업단지공단의 2026년 2분기 원자료를 직접 합산하면 입주기업 65,352곳 가운데 30,712곳, 47.0%가 임차 기업입니다. 휴·폐업 숫자를 곧바로 공장 매물 증가와 가격 하락으로 옮기기 전에 유출과 저량의 구분, 임차 비율, 지역 분포를 먼저 따져야 하는 이유를 경주 31개 일반산단 통계와 함께 정리했습니다.

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경영

인구감소지역 재지정, 경주는 '인구활력+' — 산단 신축 감면 75% 구간은 이번에도 열리지 않았습니다

행정안전부가 2026년 10월 7일 인구감소지역 92곳과 관심지역 18곳을 재지정했습니다. 경주시는 여건이 나아진 12곳을 묶은 새 분류 '인구활력+지역'에 들어갔고, 기존 지원은 5년간 이어집니다. 산업단지 신축 감면은 비수도권 구간(취득세 50%, 재산세 60%) 그대로이고 영천·청도의 75% 구간과의 격차도 남습니다. 9월 29일 글의 가설을 결과와 맞춰 보고, 승급을 가격에 넣었던 계산에서 무엇을 덜어내야 하는지, '개선' 판정을 수요 증가로 읽으면 왜 안 되는지 정리합니다.

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시장분석

8월 생산·소비·투자 '트리플 감소' — 일시 요인과 구조 신호를 가른 뒤에야 부지 가치에 넣을 수 있습니다

2026년 9월 30일 발표된 8월 산업활동동향은 생산 −1.3%, 소매판매 −1.8%, 설비투자 −9.5%였고 제조업 가동률은 70.8%로 4.0%p 내렸습니다. 정부는 휴가 집중과 파업이라는 일시 요인을 꼽았고, 9월 자동차 수출 낙폭이 −5.5%로 좁아진 것은 그 설명을 뒷받침합니다. 다만 재고와 선행지수에는 아직 일시 요인으로 닫히지 않는 신호가 남아 있습니다. 이 숫자를 공장 부지 가치에 넣을 때 생기는 두 가지 오류와, 경주 임차인을 읽기 전에 확인할 것을 정리했습니다.

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인허가

국가산단 무단입주·불법임대 35건 고발 — 산단 공장 임대수익은 '입주계약'이 있어야 가치로 환산됩니다

2026년 9월 21일 공개된 한국산업단지공단 자료에 따르면 국가산단 무단입주·불법임대 집중단속에서 형사고발 35건, 과태료 228건이 나왔습니다. 적발된 곳은 지식산업센터지만, 근거 조문인 산업집적법 제38조와 제38조의2는 일반 제조 공장의 남는 동 임대와 매입 후 임대에도 똑같이 적용됩니다. 산단 안 공장의 임대수익을 가치로 환산하려면 임대인의 임대사업 입주계약과 임차인의 입주계약이 먼저 확인돼야 합니다. 조문별 요건과 위반 시 경로, 수익환원법에 넣을 가정, 경주 산단과 개별입지의 차이를 정리했습니다.

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경영

전기요금 동결이 공장에 남기는 것 — 4분기 산식은 7.3원, 지난 분기 산식은 −3.4원이었습니다

한국전력이 9월 21일 4분기 연료비조정단가를 kWh당 +5원으로 유지했습니다. 2022년 3분기 이후 18분기 연속입니다. 그런데 산식이 낸 값은 이번 분기 7.3원, 지난 분기 −3.4원이었습니다. 동결이라는 같은 말이 올릴 때도 내릴 때도 쓰였다는 뜻입니다. 10월 1일에는 시간대 개편의 마지막 유예 집단도 합류하고, 인하 요인인 산업용 지역요금제는 아직 오지 않았습니다. 공장 전기비가 어느 축에서 움직이는지, 임대차 계약의 어느 조항이 부호를 정하는지 정리했습니다.

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경영

인구감소지역 재지정이 10월입니다 — 경주 공장 부지엔 승급보다 먼저 확인할 변수가 셋 더 있습니다

인구감소지역·인구감소관심지역의 5년 지정기간이 2026년 10월 만료돼 재지정이 진행 중입니다. 경주는 2021년부터 관심지역 18곳에 속해 왔고, 승급 여부에 따라 산업단지 입주기업의 취득세·재산세 감면율이 갈립니다(지방세특례제한법 제78조, 비수도권 50%·60% vs 인구감소지역 75%·75%). 재지정 시점과 지표 개편 방향은 아직 확정 전입니다. 승급 가능성을 점치는 대신 취득세 소급 없음, 재산세 감면 구간의 확정 방식, 지자체 조례 추가 경감 여부, 2028년 말로 연장된 감면 일몰이라는 네 변수를 먼저 짚습니다.

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경영

지방투자보조금 3차 816억 — '중위지역' 경주와 포항, 같은 공장에 보조 한도가 최대 28억 갈립니다

2026년 9월 16일 제3차 지방투자촉진보조금 심의에서 10개사가 816억원을 받았습니다. 그런데 보조금 고시를 펼치면 같은 동해남부권 안에서도 경주는 균형발전 중위지역, 성주는 하위지역, 포항은 산업위기대응지역으로 계수가 다릅니다. 경주의 중소기업 신설 공장에는 입지보조금이 붙지 않습니다. 이 격차는 모든 매수자에게 같은 가격 차이가 아니라, 요건을 갖추고 5년의 처분 제약을 받아들이는 매수자에게만 열리는 원가 할인입니다. 그 할인이 신축 원가와 기존 공장의 대체비용, 매도자·매입자·임대인의 협상에 어떻게 들어가는지 고시 원문으로 정리했습니다.

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시장분석

노후산단 후보 3곳에 9,098억 — 4년 먼저 뽑힌 경주 외동은 무엇으로 측정해야 하나

2026년 9월 22일 정부는 제주·완주·원주 문막 산단을 노후거점산단 경쟁력강화사업 후보지로 선정했고, 세 곳의 계획 사업비는 합계 9,098억원입니다. 경주 외동은 2022년 같은 계열의 대개조 사업에 먼저 뽑혀 3,322억원 계획으로 2023~2025년을 보냈습니다. 발표가 가격표가 아니라면, 계획 기간이 지난 지금 부지에 무엇이 남았는지를 어떤 지표로 확인할 수 있을까요. 부지에 자본화되는 물리 인프라와 입주기업을 따라 움직이는 기업 지원을 나누고, 산단 안 공장과 개별입지 공장, 소유자와 임차기업·매입자의 서로 다른 셈법을 함께 정리했습니다.

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시장분석

수요조사는 100%, 실제 미분양은 64.5% — 입주의향을 부지 가치에 넣을 때 필요한 전환율

2026년 9월 16일 공개된 국회 자료에 따르면 LH가 분양에 착수한 산업단지 8곳은 수요조사에서 모두 분양률 100%를 예상했지만, 2026년 8월 기준 착수면적 253.6만㎡의 64.5%가 미분양입니다. 입주의향서는 '진술된 수요'이고 계약금이 걸린 분양계약은 '확인된 수요'입니다. 계획 산업단지 인근의 공장 부지를 사거나 팔거나 분할 개발할 때, 두 수요 사이의 전환율을 이상 4방법론의 가치평가에 어떻게 넣어야 하는지를 흡수 속도별 현재가치 시뮬레이션, 산업집적법 처분제한 조문, 경주 SMR 국가산단과 영천하이테크파크지구 사례와 함께 정리했습니다.

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경영

지방세 개편안의 '5% 기준' — 공장 땅은 빠지고, 법인 창고 땅은 '사업 사용' 입증이 갈림길입니다

행정안전부가 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안에는 법인 소유 건축물 부속토지의 별도합산 인정 기준을 건물가액 2%에서 5%로 올리는 내용이 들어 있습니다. 가동 중인 공장 부속토지는 조문 구조상 이 기준 밖에 있습니다. 살펴볼 쪽은 법인 명의의 노후 창고와 유휴지 위 소규모 건물이며, 실제로 쓰고 있다면 세액보다 입증이 관건입니다. 공시지가 20억 원 창고 부지가 사업 사용을 인정받지 못하면 연 보유세가 약 440만 원에서 약 1,460만 원으로 뛰는 구조를 시뮬레이션하고, 같은 입증이 2028년 비사업용 토지 중과와 어떻게 연결되는지, 산업단지 감면 3단계에서 경주가 어느 구간에 서는지 정리했습니다.

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부동산

연준 3년 만의 인상, 국고채 10년물은 그 전에 움직였습니다 — 공장 부지 할인율 구간 다시 잡기

미 연준이 9월 16일(현지) 기준금리를 3.75~4.00%로 올렸습니다. 3년 2개월 만의 인상입니다. 결정 후 첫 거래일 국고채 10년물은 4.1bp 내린 4.506%였지만, 결정 전날부터 이미 내리던 중이었고 8월 27일보다는 26.8bp 높습니다. 상승을 만든 것은 결정이 아니라 결정을 굳힌 미국 물가와 유가였습니다. 원/달러는 6거래일 연속 올라 1,382.2원입니다. 이상이 앞선 글에서 잡은 할인율 구간의 위쪽 끝이 뚫린 이유와 다시 잡는 법을 정리했습니다.

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인허가

통합환경허가 7개 업종 확대 — 경주 자동차부품은 2021년 차수, 갈리는 것은 배출 규모입니다

기후에너지환경부가 2026년 8월 26일부터 10월 6일까지 환경오염시설법 시행령·시행규칙 개정안을 입법예고했습니다. 자동차용 엔진·자동차, 일차전지 및 축전지 등 7개 업종이 통합환경허가 대상에 들어가고 시행은 2028년과 2029년 1월입니다. 다만 시행령 별표 1에서 자동차 부품 제조업은 2021년부터 이미 대상이었습니다. 경주에서 이번 차수에 닿는 칸은 축전지와 고무제품입니다. 업종 이름이 아니라 분류 코드와 배출 규모로 갈리는 제도를 공장 매입·임대 실사의 언어로 옮겼습니다.

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경영

공사비는 또 최고치, 종합건설사 폐업은 29% 증가 — 공장 발주자가 원가에 넣을 시공사 신용

2026년 7월 건설공사비지수가 138.59로 최고치를 다시 썼지만 상승폭은 3개월째 줄었습니다. 같은 기간 종합건설업 폐업 신고는 1~8월 565건으로 29.3% 늘었고 경북은 이미 작년 연간치를 넘었습니다. 공장 신축 발주자에게 이제 가격만큼 무거운 변수는 시공사 신용입니다. 최저가 할인과 부도 시 손실을 시뮬레이션해 보면, 손실의 크기는 계약·보증 구조가, 감내할 수 있는 손실의 한도는 가동 지연 1개월의 값이 가릅니다. 다만 그 보증 구조가 성립하는지는 다시 시공사 신용에 달려 있습니다.

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인허가

지식산업센터 공실률 43.5% 대책 — 출구는 넓어졌지만, 그 문을 여는 값은 아직 비쌉니다

2026년 9월 10일 산업통상부가 지식산업센터 공실 대책을 발표했습니다. 최근 3년 준공분 공실률 43.5%, 2025년 경매 3,876건입니다. 입주 업종을 네거티브로 바꾸고 산단 안에서는 완료신고 전 임대와 입주신고를 허용하지만, 모두 지식산업센터에 한정되고 상당수가 법 개정 전입니다. 출구 옵션은 커졌지만 공사비·건물 단위 요건·추징이라는 행사비용이 붙습니다. 일반 산단 공장의 임대 규정과 무엇이 다른지, 경주·경북에는 어떤 경로로 닿는지 정리했습니다.

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시장분석

제조업 가입자 15개월 만에 늘었지만 고용허가제 외국인을 빼면 1만 명 감소 — 공장 부지의 노동력 셈법

2026년 9월 7일 고용노동부 통계에서 제조업 고용보험 가입자가 15개월 만에 2천 명 늘었고, 이틀 뒤 국가데이터처 고용동향에서는 제조업 취업자가 26개월째 3만 8천 명 줄었습니다. 두 숫자는 모두 맞습니다. 고용허가제 외국인을 빼면 제조업 가입자도 1만 명 감소입니다. 경주 외동 7개 노후산단은 30~40대 종사자 10명 중 7명이 외국인입니다. 공장 부지의 노동력 변수가 인구 숫자에서 외국인 고용 허용치·숙소·내국인 고용 유지로 옮겨간 구조를 계산했습니다.

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시장분석

대경권 성장엔진 4개에 원전이 없습니다 — 경주 부지가 서로 다른 두 지원 트랙에 걸쳐 선 이유

2026년 8월 26일 제10회 중앙지방협력회의에서 5극3특 권역별 성장엔진이 확정됐고, 9월 7일 충북 오송에서 지방주도 성장엔진 협의회가 출범했습니다. 대경권은 반도체 첨단소재·부품, 이차전지 핵심소재·자원순환, 첨단 모빌리티 부품, 첨단 AI 로봇 네 가지입니다. 차세대 원전·에너지는 동남권 목록에 있습니다. 경주는 행정구역상 대경권이고 산업 실체의 한 축은 원자력입니다. 목록에 없다는 것이 지원 배제를 뜻하지는 않지만, 신청 창구와 예산선과 시간표가 다른 두 트랙에 한 도시의 부지가 나뉘어 선다는 뜻은 됩니다. 그 갈라짐이 필지 가치로 번역되는 경로를 계산했습니다.

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인허가

연휴는 관청의 처리기간을 멈추지만, 신청인의 기한은 멈추지 않습니다 — 9~10월 18일 중 근무일 8일을 계산에 넣는 법

2026년 추석 연휴는 9월 24일부터 26일까지이고 28일 월요일은 대체공휴일이 아닙니다. 10월에는 개천절 대체공휴일과 한글날이 이어져, 9월 24일부터 10월 11일까지 18일 가운데 근무일은 8일뿐입니다. 「민원 처리에 관한 법률」 제19조는 일 단위 처리기간에서 공휴일과 토요일을 산입하지 않도록 하고 있어 법정 처리기간 자체는 연휴에 멈춥니다. 그러나 주·월·연으로 정한 기간은 민법을 준용해 연휴가 그대로 흘러갑니다. 관청의 시계와 신청인의 시계가 다르게 작동하는 이 비대칭을, 개발행위허가 15일을 실제 날짜에 대입해 확인했습니다.

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부동산

근원물가가 3년 3개월 만에 최고인데 시장은 금리 인상 종착지를 보고 있습니다 — 어긋난 두 신호 사이에서 할인율 잡기

국가데이터처가 2026년 9월 2일 발표한 8월 소비자물가동향에서 소비자물가는 3.1%, 근원물가는 3.4% 올랐습니다. 근원물가 3.4%는 2023년 5월 이후 3년 3개월 만에 가장 높은 수준입니다. 그런데 불과 엿새 전 채권시장은 기준금리 3.00% 인상에도 장기금리를 내리며 인상 사이클의 끝을 보고 있다는 신호를 냈습니다. 물가 지표와 시장 기대가 반대 방향을 가리키는 국면에서, 공장 부지의 할인율을 어느 쪽에 맞춰 잡아야 하는지 정리했습니다. 두 숫자 모두 조건이 붙어 있어, 한 점이 아니라 구간으로 잡아야 하는 국면입니다.

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시장분석

설비투자 +7.5%, 가동률 74.9%, 재고율 97.2% — 공장 부지 수요의 계기판 셋이 어긋났습니다

2026년 8월 31일 국가데이터처가 발표한 7월 산업활동동향에서 설비투자는 전월 대비 7.5% 늘었고, 제조업 평균가동률은 74.9%, 재고율은 97.2%를 기록했습니다. 세 지표는 공장 부지 수요에 대해 같은 방향을 가리키지 않습니다. 설비투자 증가를 부지 수요로 바로 번역하기 전에 항목을 분해해야 하고, 재고율 상승은 재고가 아니라 출하 감소라는 분모 쪽에서 절반이 왔습니다. 그리고 건축 착공 위축을 대체비용 하락으로 읽으면 방향이 반대입니다.

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인허가

12년 만의 양성화 특별법이 12월 17일 시행됩니다 — 그런데 공장과 창고는 대상이 아닙니다

특정건축물 정리에 관한 특별조치법이 2026년 5월 7일 국회를 통과해 6월 16일 공포됐고, 12월 17일부터 시행됩니다. 12년 만에 열리는 위반건축물 양성화 창구이며 18개월 한시입니다. 그런데 대상은 2023년 12월 31일 당시 완공된 주거용 특정건축물로 한정됩니다. 공장과 창고는 여기에 들어가지 않습니다. 시행 소식이 널리 알려지면서 공장 소유자가 기대를 걸기 쉬운 시점이라, 무엇이 되고 무엇이 안 되는지를 먼저 정리했습니다. 대상이 아니라는 사실을 빨리 확인하는 것 자체가 이 소식의 실질적 가치이며, 그 사이에도 이행강제금은 쌓입니다.

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경영

세제의 축이 '보유'에서 '거주'로 옮겨갑니다 — 전원주택이 세컨드홈이냐 이주냐에 따라 갈리는 이유

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 주택 세제를 주택 수가 아니라 가액과 실제 거주 여부 중심으로 재편합니다. 1세대 1주택 종부세 기본공제가 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 갈리고 장기보유특별공제도 거주기간 중심으로 바뀝니다. 반면 65세 이상 1주택자가 비수도권으로 이주할 때는 양도세 감면이 신설됩니다. 전원주택을 세컨드홈으로 보유하는 구조와 실제로 옮겨가 사는 구조가 세제에서 반대 방향으로 갈라진다는 뜻입니다. 같은 건물을 같은 값에 지어도 주소를 어디에 두느냐가 세금의 성격을 바꾸므로, 부지를 고르기 전에 소유 구조부터 정해야 하는 국면입니다.

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시장분석

8월 수출 982억 달러 역대 최대, 그런데 자동차는 29.8% 줄었습니다 — 전국 지표로 임차인을 읽으면 안 되는 이유

산업통상자원부가 2026년 9월 1일 발표한 8월 수출입 동향에서 수출은 982.5억 달러로 전년 대비 68.7% 늘어 역대 최대를 기록했습니다. 반도체가 467억 달러로 209% 늘며 사상 최대를 갱신한 결과입니다. 그런데 같은 달 자동차 수출은 38.5억 달러로 29.8% 줄었습니다. 정부는 하계휴가 시점 이동과 부분 파업에 따른 일시적 차질로 설명했습니다. 자동차부품 비중이 높은 경주에서 이 두 숫자를 어떻게 읽어야 하는지, 그리고 전국 지표와 개별 임차인 사이에 놓인 간격을 정리했습니다.

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시장분석

산업·에너지 41.2조 vs 국토부 SOC 동결 — 2027년 예산안이 공장 부지의 '수용능력'에 붙인 값

2026년 9월 1일 국무회의가 2027년도 예산안을 의결했습니다. 산업·중소기업·에너지는 41조2000억원으로 29.7% 늘어 증가율 1위인 반면, 국토교통부 소관 SOC 21조1000억원은 전년과 같은 수준입니다. 첨단산업 기반시설 2조1000억원에 붙은 좌표는 서남권·충청권·새만금입니다. 올해 새로 늘어난 공공자금이 접근성보다 부지 수용능력 쪽에 붙었다는 신호이며, 그 신호를 확인하는 자리는 전기요금표가 아니라 관할 계통의 여유용량입니다.

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시장분석

무안 국가산단 후보지 지정 5일 만에 잠긴 3.47㎢ — 경주 SMR의 3년 5개월이 알려주는 '관문의 값'

2026년 8월 25일 무안 국가산업단지 후보지가 지정됐고, 5일 뒤 같은 면적이 5년짜리 토지거래허가구역이 됐습니다. 경주 문무대왕면은 2023년 3월부터 같은 조합을 적용받아 왔고, 그 사이 면적은 150만㎡에서 113만㎡대로 줄었으며 토지보상 착수는 2028년 상반기로 이동했습니다. 후보지 지정은 이상 4방법론에서 잔여가치법 칸을 여는 사건이지만, 나머지 세 칸은 오히려 흔듭니다. 판단 기준을 '지정됐는가'에서 '다섯 관문 중 어디를 통과했는가'로 옮기는 방법을 정리했습니다.

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부동산

기준금리는 3.0%가 됐는데 국고채 10년물은 내렸습니다 — 공장 부지 재평가 압력이 7월보다 약해진 이유

2026년 8월 27일 한국은행이 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다. 두 달 연속 인상이며 연속 인상은 3년 7개월 만입니다. 그런데 같은 날 국고채 10년물은 5.0bp 내린 4.238%로 마감했습니다. 정책금리는 6월 이후 0.50%p 올랐지만 자산가치의 할인율 기준이 되는 장기 무위험금리는 오히려 낮아진 것입니다. 한국은행이 성장률 전망을 3.3%로 상향한 점까지 겹치면서, 7월에 세웠던 '성장 없는 긴축'이라는 전제도 수정이 필요해졌습니다. 조달비용과 할인율이 반대로 움직이는 국면에서 공장 부지의 재평가 압력을 어떻게 다시 계산해야 하는지 정리했습니다.

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시장분석

산업용 지역요금제 설계안이 공개됐습니다 — 남부권 13~18원, 그런데 경주가 어느 줄에 서는지는 아직입니다

2026년 8월 26일 기후에너지환경부와 한국전력이 산업용 지역 전기요금제 설계안을 공개했습니다. 전력계통 기준 4개 광역권과 균형성장 기준 4개 권역을 조합해 전국을 11개 지역으로 나누는 구조이며, 경북이 속한 남부권은 kWh당 13~18원 인하됩니다. 18원은 2025년 산업용 평균 판매단가 181.9원의 약 10%에 해당하고, 요금이 오르는 지역은 없습니다. 다만 같은 남부권 안에서 시군이 어떻게 갈리는지는 세부 권역 단계로 미뤄졌고, 그 기준인 지방우대지수에 인구소멸 위험이 들어가 있습니다. 경주가 서 있는 자리를 짚었습니다.

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시장분석

공장 지붕 태양광 의무화 추진과 경주 154㎸ — 발전량 30.7배가 수전 여유를 뜻하지는 않습니다

2026년 8월 5일 기후에너지환경부가 공장 지붕 태양광 의무화 추진을 밝혔고, 열흘 뒤 경북의 송·변전망 병목이 다시 지면에 올랐습니다. 경북은 원전 13기를 품어 서울의 30.7배를 발전하지만, 발전을 실어 나르는 망과 공장이 전기를 받는 망은 층위가 다릅니다. 공장 부지 실사표에 지목·용도지역·진입도로·용수 아래로 두 줄이 더 붙는 자리 — 지붕과 계통을 이상 4방법론 위에 올려 읽습니다.

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경영

맥킨지가 말한 AI 가치창출의 단위는 '도메인'입니다 — 한국 주택시장에 옮기면 도메인 하나가 더 필요합니다

맥킨지가 2026년 7월 13일 공개한 주거용 부동산 AI 리포트는 개별 도구 실험도 전사 전환도 아닌 '도메인' 단위 재설계를 해법으로 제시합니다. 위험도에 따라 자동화 수준을 셋으로 나누는 기준도 함께 제시했습니다. 이 글은 리포트의 프레임을 요약한 뒤, 한국 시장에 옮길 때 달라지는 세 지점을 짚습니다. 발견 채널이 네이버 생태계라는 점, 맥킨지의 도메인 목록에 인허가가 빠져 있다는 점, 그리고 인원이 수 명인 조직에서는 30-60-90 로드맵이 그대로 작동하지 않는다는 점입니다.

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트렌드

전원주택 미래론의 근거 세 가지 — 데이터에 걸어보니 둘이 무너졌습니다

전원주택이 미래의 거주 방식이라는 주장에는 대개 세 가지 근거가 따라붙습니다. 서울이 비싸서 사람들이 나온다, 귀촌이 늘고 있다, AI 시대에는 어디서든 일할 수 있고 데이터센터가 지방에 들어선다는 것입니다. 공식 통계로 하나씩 확인한 결과 앞의 둘은 통계가 지지하지 않았고, 세 번째는 방향 자체가 틀려 있었습니다. 서울을 떠난 사람들은 농촌이 아니라 대도시로 갔고, 귀촌은 줄었으며, 100MW급 데이터센터의 상시 인력은 30~50명입니다. 검증을 통과한 근거는 하나 남았고, 그 하나가 부지를 고르는 기준을 정합니다.

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부동산

공업지역 땅은 20.5% 더 팔렸는데 공장 건물은 5.2%에 그쳤다 — 경북 지가 3반기 연속 둔화가 겹친 자리

국토교통부와 한국부동산원이 2026년 7월 23일 발표한 상반기 지가변동률·토지거래량에는 방향이 어긋난 두 숫자가 있습니다. 용도지역별로 공업지역 토지 거래는 20.5% 늘었는데, 건물 용도별로 공업용은 5.2% 증가에 그쳤습니다. 같은 기간 경북 지가 상승률은 0.46%에서 0.33%, 다시 0.27%로 3개 반기 연속 낮아졌습니다. 가격은 식는데 땅은 더 팔리고, 완성된 공장은 그만큼 팔리지 않는 구간입니다. 이 조합이 부지 결정과 감정평가에 무엇을 요구하는지 정리했습니다.

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인허가

발굴조사 지원 176억, 그런데 문은 대지 2,644㎡에서 닫힌다 — 경주 공장 부지의 시간 리스크

2026년 8월 5일 국가유산청은 하반기 핵심 추진과제에 규제혁신을 올렸고, 올해 소규모 발굴조사 지원 예산은 176억원입니다. 정밀발굴조사는 3억원까지, 표본·시굴조사는 전액 국비로 지원됩니다. 다만 개인사업자 시설물의 지원 요건은 대지면적 2,644㎡ 이하입니다. 1만~2만㎡ 규모의 공장 부지는 이 문 밖에 있습니다. 그리고 이 자산에서 실제로 값이 나가는 것은 조사비가 아니라 조사에 걸리는 시간입니다. 경주에서 이 변수를 가격에 넣는 방법을 정리했습니다.

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시장분석

유턴 보조금이 비수도권으로 좁혀졌다 — 경주 506억 리쇼어링 뒤, 이행률 35.3%가 부지 가격에 묻는 것

2026년 8월 10일 경주 내남면 명계3일반산업단지에 506억원 규모 유턴 투자 양해각서가 체결됐고, 8월 18일에는 유턴 인정 범위를 기업부설연구소까지 넓히는 시행령·시행규칙 개정안의 의견수렴이 마감됐습니다. 유턴 보조금이 비수도권 투자 중심으로 재편되면서 경주 산업용 부지에 새로운 수요 축이 생겼습니다. 다만 2014년 제도 시행 이후 선정된 204개사 가운데 실제 국내에서 조업 중인 곳은 72개사, 이행률은 35.3%에 그칩니다. 유턴 수요가 4방법론의 어디에 자리 잡는지, 발표와 소유권 이전 등기 사이의 거리를 어떻게 가격에 반영할 것인지를 다룹니다.

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시장분석

'산업용 지역요금제'로 이름이 확정됐다 — 경북 안에서 경주만 다른 줄에 설 수 있는 이유

2026년 8월 18일, 기후에너지환경부는 지역별 차등 요금의 명칭을 '산업용 지역요금제'로 확정하고 산업용에만 적용한다고 밝혔습니다. 이번 주로 예정됐던 공청회는 을지훈련 기간과 겹쳐 다음 주로 연기됐습니다. 주목할 변화는 권역 구분 기준에 '인구소멸지역 등 지역별 특성'이 들어왔다는 점입니다. 경북 시군 15곳은 인구감소지역이지만 경주는 그보다 한 단계 낮은 관심지역입니다. 같은 경북이라는 이유로 같은 등급을 가정하면, 부지 비용 계산의 전제부터 어긋날 수 있습니다.

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인허가

8·13 기업투자 지원방안 4.3조 — 규제 완화 발표를 부지 가치로 번역하는 세 개의 필터

2026년 8월 13일 정부는 규제·인허가로 막혀 있던 약 4조3,000억원 규모의 투자를 푸는 '현장중심 기업투자·혁신 지원방안(1차)'을 발표했습니다. 공개된 개별 과제 5건의 합계는 4조2,800억원이고, 대상은 용인 반도체 클러스터·구미·포항 국가산단·오창·익산으로 특정돼 있습니다. 경주 공장 부지 의사결정자에게 닿을 수 있는 것은 산업단지 특례지구 한도 30%→50%와 기회발전특구 상한면적 확대 두 가지인데, 둘 다 지침 개정이 선행 조건입니다. 발표를 부지 가치로 번역할 때 필요한 세 개의 필터를 정리했습니다.

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인허가

'토지 용도변경'이라는 말이 가리키는 세 갈래 — 신청할 수 있는 것과, 신청 자체가 안 되는 것

상담에서 가장 자주 반복되는 표현이 '토지 용도변경'입니다. 그런데 이 한 마디는 법적으로 서로 다른 세 가지 절차를 가리킵니다. 개발행위허가에 따른 형질변경, 농지·산지 전용허가, 그리고 용도지역 자체의 변경입니다. 앞의 둘은 토지 소유자가 직접 신청하는 절차지만, 마지막 하나는 지방자치단체가 도시·군관리계획으로 결정하는 사항이라 개인이 신청서를 낼 수 있는 대상이 아닙니다. 이 구분을 모른 채 매입을 결정하면, 살 때 그렸던 계획과 인허가 단계에서 마주하는 현실이 어긋납니다. 그리고 그 시점에는 이미 잔금까지 치른 뒤입니다.

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시장분석

산업용 전기요금 4개 권역 차등 — 공장 운영비가 지역별로 갈라지면, 자산가치도 갈라진다

2026년 8월 4일, 기후에너지환경부는 산업용 전기요금을 4개 권역으로 나눠 차등 인하하는 방안을 공식화했습니다. 인하 폭은 아직 확정되지 않았고 8월 셋째 주 공청회에서 윤곽이 나옵니다. 이 사안이 공장 부지 의사결정자에게 중요한 이유는 전기요금이 취득세나 보조금과 달리 한 번 갈라지면 매년 반복되는 영구적 운영비 구조이고, 반복되는 비용은 결국 자산가치로 자본화되기 때문입니다. 경북은 전력자립도 262.6%로 전국 1위입니다. 다만 요금 인하가 곧 임대료 상승을 뜻하지는 않습니다. 그 사이에는 계약 구조와 공실률이 결정하는 전이 구간이 놓여 있습니다.

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경영

설비투자 세액공제에 '지역 계수'가 붙는다 — 같은 50억 투자, 부지 좌표가 공제액을 1.5배로 가른다

2026년 8월 3일 정부가 발표한 2026년 세제개편안에 R&D·통합투자·국내생산 세액공제의 '지방우대 계수'가 신설됐습니다. 수도권 1.0에서 기타 비수도권 우대지역 1.5까지, 같은 설비투자라도 공장이 서는 좌표에 따라 공제액이 최대 50% 벌어집니다. 다만 계수는 2027년 투자분부터 적용되고 법인세율 1%p 인상은 이미 2026년부터 적용 중입니다. 경상북도는 구조상 1.3이지만 1.5 편입 여부는 2027년 2월에야 확정됩니다. 이 계수가 공장 부지 결정에서 실제로 어느 자리에 놓이는 변수인지 정리했습니다.

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인허가

공장·창고 19만동 전수조사와 스프링클러 기준 개편 — '기존 시설 소급 미적용' 뒤에 열린 세 개의 게이트

2026년 7월 31일 정부가 「공장화재 안전 강화 방안」을 발표했습니다. 강화된 소방·건축 기준은 신규 인허가 시설부터 적용되고 기존 시설에 소급되지 않습니다. 그러나 그 문장에서 기존 자산의 면책을 읽으면 세 가지를 놓치게 됩니다. 신축 재조달원가의 상승, 9월부터 시작되는 19만동 전수조사, 그리고 증축·용도변경이 신규 인허가로 취급된다는 사실입니다. 공장 부지 결정에서 이 대책이 실제로 어디를 건드리는지 데이터로 정리했습니다.

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인허가

농지보전부담금 상한 ㎡당 5만원 — 공장 부지 실효 취득원가와 12개월 남은 창업기업 면제

개별입지 공장 부지의 상당수는 농지에서 출발합니다. 농지보전부담금은 개별공시지가에 20~30%를 곱해 산정하지만 ㎡당 5만원 상한이 걸려 있고, 이 상한 금액은 2006년 이후 조정되지 않았습니다. 그 결과 상한에 닿는 토지와 닿지 않는 토지의 실효 부담률이 갈립니다. 여기에 제조업 창업기업의 16개 부담금 면제가 2027년 8월 2일 일몰을 앞두고 있습니다. 산정 구조와 지역별 시뮬레이션, 그리고 이 숫자를 어디까지 무겁게 볼 것인지 정리합니다.

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시장분석

산단 지원 904억·76개 과제 확정 — '산업단지'라는 단일 카테고리를 계속 써도 되는가

산업통상부가 2026년 7월 10일 발표한 산업단지 지원사업 명단은 10개 사업·76개 과제·904억원입니다. 전국 산업단지 1,331개 중 이름이 불린 곳은 수십 곳뿐입니다. 국비가 '땅을 만드는 돈'에서 '이미 있는 땅 위에 무엇을 얹느냐의 돈'으로 이동하는 흐름이 보입니다. 다만 이 예산은 조성비가 아니라 실증·운영비이고, 실증 예산은 그 자체로 자산의 등급을 바꾸지 않습니다. 무엇이 바뀌고 무엇이 아직 바뀌지 않았는지를 구분해 읽습니다.

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시장분석

거래건수는 28% 줄었는데 평당 가격은 올랐다 — 공장·창고 시장이 보내는 유동성 신호

2026년 5월 전국 공장·창고 거래는 1조 1,428억원, 260건으로 전월 대비 건수가 28% 줄었습니다. 그런데 건당 평균 거래액은 오히려 14% 올랐고, 인천에서는 거래건수가 2년 새 44% 줄어드는 동안 평당 실거래가 중앙값이 하락하지 않았습니다. 가격이 버틴 것일까요, 아니면 팔릴 수 있는 물건만 남고 나머지가 통계에서 사라진 것일까요. 이 질문의 답이 이상 4방법론에서 거래사례비교법 25%를 어떻게 읽을지, 그리고 공장 자산의 Exit을 어떻게 설계할지를 결정합니다.

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시장분석

한은 3년 6개월 만의 인상, 긴축 사이클 진입 — 경주 공장 부지는 '성장 없는 긴축'을 맞는다

2026년 7월 16일 한국은행이 기준금리를 2.75%로 올렸습니다. 3년 6개월 만의 인상이고, 통화정책방향 의결문은 인상 기조를 이어가겠다고 명시했습니다. 다만 인상의 근거가 된 고성장은 상반기 반도체 수출 162.6% 증가에 쏠려 있고, 같은 기간 자동차 수출은 1.1% 줄었습니다. 자동차·철강 연관 산업이 기반인 경주 산업용 부동산은 그 성장 축 바깥에서 조달비용만 오르는 국면에 들어섭니다. 금리·거래·원자재 세 축이 서로 다른 방향을 가리키는 이 구간을 읽는 법을 정리했습니다.

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부동산

전원주택은 한국 주거 문제의 해법이 될 수 있는가 — 가능성 3가지, 주의점 3가지

수도권에 인구 절반이 몰려 있고, 청년 자가점유율은 뒷걸음질하고, 지방에는 빈집이 쌓입니다. 이 비대칭 위에서 '전원주택'이 다시 소환되고 있습니다 — 연 31만 가구의 귀촌 흐름, 세컨드홈 세제 특례와 농촌체류형 쉼터라는 제도 사다리, 그리고 삼성·LG까지 가세한 모듈러 공급 혁신. 전원주택이 주거 문제의 유효한 해법이 될 수 있는 이유 3가지와, 통계가 경고하는 주의점 3가지를 정부 공식 데이터만으로 따져봅니다. 결론은 '만능 해법'도 '신기루'도 아닌, 조건부 해법입니다.

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트렌드

삼성 AI 모듈러 홈 vs LG 스마트코티지 — 같은 시장, 완전히 다른 두 장의 설계도

2026년 여름, 한국 모듈러 주택 시장에 가전 양사가 나란히 서게 됐습니다. 그러나 공식 발표를 나란히 놓고 보면 두 회사는 같은 게임을 하고 있지 않습니다. 후발이지만 물량 목표(3년 1만호)를 먼저 던진 삼성과, 3년 먼저 시작해 인증(ZEB Plus)과 B2B 실적을 쌓아온 LG — 라인업·가격·기술·판로·확장 전략을 공식 데이터 기준으로 정면 비교하고, 전원주택 검토자와 부동산 시장 관점에서 이 경쟁이 무엇을 바꿀지 분석합니다.

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트렌드

LG 스마트코티지 해부 — 3년 먼저 시작한 '건물 가전'의 공식 기록

2026년 6월 말 '평당 가격 최대 76% 인하'라는 헤드라인으로 20평대 신제품 2종을 내놓은 LG 스마트코티지 — 사실 이 사업의 시계는 2023년 봄부터 돌고 있었습니다. 시제품 공개, GS건설 협력, 유럽 IFA 전시, 정식 출시, SM엔터테인먼트 첫 B2B 고객, 국내 프리팹 최초 제로에너지건축물 최고등급 인증까지. LG전자 공식 보도자료와 공식 사이트 기준으로 3년의 기록을 복원하고, 사내독립기업(CIC)으로 운영되는 이 사업의 기술·가격·방향, 그리고 '76%'라는 숫자의 정확한 성격을 분석합니다.

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트렌드

삼성 AI 모듈러 홈 해부 — 공식 데이터로 읽는 '집을 파는 가전 회사'의 설계도

2026년 6월 18일, 삼성전자가 목조 모듈러 전문기업 공간제작소와 함께 '삼성 AI 모듈러 홈'을 출시했습니다. 10·30·40평형, 베이직 평당 500~600만원대, 인허가 포함 약 90일 완공, 3년 내 1만호 목표 — 발표된 숫자는 공격적입니다. 삼성전자 공식 발표와 현장 공개 자료를 바탕으로 이 상품의 구조(누가 짓고 삼성은 무엇을 하나), 기술(스마트싱스·히트펌프·보안), 사업 방향(중층·공공·북미), 그리고 숫자 뒤에 남은 확인 과제까지 해부합니다.

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부동산

한국에서 전원주택을 모듈러로 짓는다는 것 — 장점 3, 단점 3, 그리고 총사업비의 착시

삼성과 LG까지 뛰어들면서 '전원주택 = 현장에서 짓는 집'이라는 등식이 처음으로 흔들리고 있습니다. 1억 2,900만원 정찰제 목조 주택(자이가이스트), 평당 900만원대 20평형(LG), 평당 500만원대부터의 3종 라인업(삼성) — 가격이 공개된 기성품 주택이 선택지가 된 시대입니다. 그러나 모듈러 전원주택의 장점은 광고문에, 단점은 계약서 밖에 있습니다. 공기·가격·품질의 실제 장점 3가지와 총사업비 착시·운송 제약·자산가치 공백이라는 단점 3가지를, 한국의 부지·제도·기후 조건에 특정해 분석합니다.

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트렌드

모듈러 주택 A to Z ③ 품질은 누가 보증하는가 — 인증 체계와 숫자 읽는 법

공장에서 만든 집의 품질은 누가, 어떻게 보증할까요. 미국은 주(州) 인증과 민간 검사기관의 이중 체계를, 한국은 공업화주택 인정제도 위에 특별법의 2단계 인증 설계를 올리는 중입니다. 그리고 시장 숫자 — '2030년 4조 4천억원' 같은 전망치를 인용할 때 꼭 짚어야 할 그 숫자의 성격까지. 국내 모듈러 시장의 실제 규모(2023년 8,055억원)와 그 안의 의외의 실체(교육시설 85%)를 포함해, 기초 3부작의 마지막 편에서 데이터를 정직하게 읽는 법을 다룹니다.

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트렌드

모듈러 주택 A to Z ② '모듈러'라는 말 안에 숨은 서로 다른 상품들 — 종류와 공법

박스째 만들어 오는 집과 벽체만 만들어 오는 집, 영구 건축물과 이동형 건물, 목조와 철골과 콘크리트 — 시장에서는 이 전부가 '모듈러'라는 한 단어로 불립니다. 그러나 계약자 입장에서 이 구분은 가격, 품질, 인허가, 그리고 나중에 팔 때의 가치까지 가르는 실질적인 차이입니다. 미국 MBI·ICC의 공식 분류, 영국 정부의 MMC 7개 카테고리, 싱가포르의 DfMA·PPVC 개념을 기준으로 '모듈러'를 상품 단위로 구분하는 법을 정리합니다. 3부작의 두 번째 편입니다.

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트렌드

모듈러 주택 A to Z ① 공장에서 짓는 집은 어디서 왔는가 — 개념과 120년의 계보

2026년 6월 말, 삼성전자와 LG전자가 나란히 모듈러 주택 시장 진출을 알렸습니다. 가전 회사가 집을 팔겠다는 뉴스에 '모듈러'라는 낯선 단어가 갑자기 일상으로 들어왔지만, 공장에서 집을 만들어 현장에서 조립하는 방식 자체는 100년이 넘은 계보를 갖고 있습니다. 미국 시어스의 카탈로그 주택 7만 5천 채, 영국 전후 프리팹 15만 6천 채, 일본 프리패브 누적 1,000만 호 — 공식 기록으로 확인되는 모듈러 주택의 개념과 역사를 3부작의 첫 편으로 정리합니다.

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시장분석

산단 조성기간 10년→절반, 국토부 6.29 패스트트랙 — 공장 부지 결정에서 '시간'이 가치가 되는 순간

2026년 6월 29일 국토교통부는 산업단지 조성기간을 10년에서 절반으로 줄이는 패스트트랙 구상을 발표했습니다. 공장 부지 결정자에게 이 발표의 본질은 공급량이 아니라 '시간'입니다. 조성기간 단축은 자본의 회임기간을 줄여 현재가치를 끌어올리지만, 발표된 목표와 실제 실현 사이에는 구조적 간격이 있습니다. 이상 4방법론과 DCF 시뮬레이션으로 시간이 만드는 가치와 그 이면의 공급과잉 리스크를 함께 계산하고, 경주 외동 문화선도산단과 조성기간 단축이 왜 별개의 정책인지 구분합니다.

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부동산

구축 공장이 싸 보이는 이유 — 공사비 최고치 시대, 원가법이 경고하는 숨은 비용

2026년 5월 건설공사비지수가 137.67로 다시 최고치를 경신했습니다(전년 동월 대비 +5.07%, 한국건설기술연구원). 신축 비용이 오를수록 지은 지 오래된 공장의 가격표는 상대적으로 싸 보입니다. 그러나 구축 공장의 진짜 가격은 매매가가 아니라 '매매가 + 되살리는 비용 + 리스크 비용'입니다. 위반건축물 이행강제금, 증축·용도변경 시 적용되는 현행 기준, 석면·전력 같은 항목이 어디서 튀어나오는지 원가법(가중치 25%) 프레임으로 점검합니다.

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경영

"임대료는 버리는 돈"이라는 셈법의 함정 — 금리 인상기의 공장 임대 vs 매입

한국은행이 7월 16일 금융통화위원회를 앞두고 있고, 시장은 기준금리 인상(연 2.50%→2.75%)을 유력하게 봅니다. 3년 6개월 만의 인상 국면 진입이라면 공장을 빌릴지 살지의 셈법도 다시 계산해야 합니다. "임대료는 버리는 돈"이라는 통념은 자기자본의 기회비용과 유동성의 가치를 빠뜨린 계산입니다. 2026년 4조 4,313억원 규모의 중소기업 정책자금이라는 변수까지 넣어, 임대와 매입이 각각 유리해지는 조건을 시뮬레이션합니다.

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부동산

공장 경매의 승부처는 낙찰가율이 아니라 '실효 취득원가'다

지지옥션이 7월 9일 발표한 6월 경매동향보고서에서 전국 아파트 경매 진행건수는 3,701건으로 12년 3개월 만에 가장 많았습니다. 경매 시장에 물건이 쌓이는 국면이 오면 "공장도 경매로 싸게"라는 관심이 따라 늘어납니다. 그러나 공장 경매는 아파트와 같은 게임이 아닙니다. 낙찰가에 명도·기계기구·수리·금융비용까지 더한 실효 취득원가로 계산해야 하고, 그 계산에 따라 감정가 대비 35% 싸게 낙찰받고도 시세와 큰 차이가 없는 매입이 될 수 있습니다. 그 경로를 시뮬레이션으로 짚어봅니다.

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인허가

"계획관리지역이면 공장 된다"는 말은 2024년에 끝났다 — 성장관리계획이 바꾼 개별입지의 규칙

건설공사비지수가 다시 최고치를 경신했습니다(2026년 5월 137.67, 전년 동월 대비 +5.07%, 한국건설기술연구원). 신축 부담이 커질수록 "땅이라도 싸게 사서 짓자"며 계획관리지역으로 눈을 돌리는 수요가 늘지만, 2024년부터 계획관리지역의 공장·제조업소 신축은 성장관리계획구역 안에서만 가능해졌습니다. 경주시도 2024년 3월 성장관리계획을 고시했습니다. 같은 계획관리지역 안에서 '지을 수 있는 땅'과 '못 짓는 땅'이 갈리는 구조, 그리고 토지이음 열람 한 번으로 확인하는 방법을 정리합니다.

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인허가

산업단지 공장 매매, 등기보다 입주계약이 먼저다 — 업종 제한이 만드는 두 번째 관문

2026년 6월 16일 한국산업단지공단 서울지역본부의 산업집적법 설명회에는 입주기업만이 아니라 부동산 중개업자까지 100여 명이 모였습니다. 입주 가능 업종이 95개로 늘었다는 완화 소식과, 사업자등록 단계에 입주계약확인서 확인 절차가 신설됐다는 강화 소식이 같은 자리에서 나왔습니다. 산업단지 안 공장은 대금을 치르고 등기를 넘겨받아도 입주계약이라는 두 번째 관문을 통과하지 못하면 가동할 수 없습니다. 매매 단계에서 가장 자주 빠지는 함정과 안전장치를 정리합니다.

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시장분석

국고채 10년물 4.33% 재부상, 금통위 D-6 — 공장 부지, '자금조달'이 아니라 'Cap Rate 재평가'의 문제가 됐다

2026년 7월, 기준금리는 2.50%에서 8회 연속 동결이지만 국고채 10년물은 6월 초 4.33%로 2023년 11월 이후 최고치를 기록했습니다. 정책금리 인상 여부(7/16)와 무관하게 자산가치를 결정하는 무위험금리가 이미 올라, DCF 할인율과 Cap Rate의 하한이 먼저 재설정됐습니다. 공장 부지 결정의 질문이 '인하를 기다리는 자금조달'에서 '이미 시작된 자산 재평가'로 이동한 이유와, 그 재평가가 시차를 두고 오는 방식, 이상 원가법 25% 비중이 만드는 자동 방어선을 정리했습니다.

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시장분석

완성차·부품 수출 디커플링 — 경주 자동차부품 임차인 리스크는 '관세' 아닌 '현지화'로 읽어야 한다

2026년 7월 초 산업통상자원부의 상반기 수출입 동향에서 자동차부품은 6월 17억4천만 달러로 전년 동월 대비 2.4% 감소하며 '현지화 확대 등으로' 감소세를 이어갔다. 같은 6월 완성차는 전년 동월 대비 5.8% 증가했지만 상반기 누계로는 1.1% 감소했다 — 완성차와 부품이 같은 방향으로 움직이지 않는다는 것이 핵심이다. 이 디커플링을 어떻게 읽느냐가 경주 자동차부품 협력사를 임차인으로 둔 산업용 부동산의 가치평가를 가른다. 관세는 단기 노이즈이고 현지화는 장기 구조 동인이다. 다만 감소 원인은 현지화 단일 요인이 아니라 전동화·수요 변수와 겹쳐 있고, 단일 월 수치는 노이즈일 수 있어 3~6개월 추이로 검증해야 한다. 타격도 Tier별로 갈린다 — 임차인 신용을 NOI·Cap Rate·공실로 번역하는 방법을 이상 4방법론으로 따져본다.

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시장분석

영남권 312조 투자협약 — 경주 자동차부품이 읽을 것은 세제가 아니라 '앵커 낙수 지도'다

2026년 7월 3일 진주 국민보고회에서 6대 그룹이 영남권에 312조원 투자를 협약했다. SK 140조·삼성 60조·한화 55조·현대차 42조 — 그러나 이 돈의 업종은 AI·반도체·우주항공·배터리이고, 경주 제조업의 60%를 차지하는 자동차부품과 직접 겹치는 것은 현대차 42조뿐이다. 312조는 세금 지도가 아니라 '앵커 지도'다. 협약은 집행이 아니고, SMR 국가전략기술은 아직 '검토' 단계다. 앵커 투자가 협력사 부지 수요로 낙수되는 경로를, 유턴 보조금·지방세 차등이라는 실무 우선순위와 함께 따져본다.

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경영

2027년 최저임금 단일 체계 확정, 7월 결정 임박 — 공장 임차인 NOI가 산업용 부동산에 보내는 신호

고용노동부는 2026년 8월 5일 2027년 적용 최저임금을 시간급 10,700원으로 확정 고시했습니다. 2026년 10,320원 대비 3.7% 인상이며, 월 환산액은 209시간 기준 2,236,300원입니다. 업종별 구분 없이 전 사업장에 동일하게 적용됩니다. 최저임금은 부동산에 직접 매기는 세금이 아니라 공장 임차인의 인건비를 통해 움직입니다. 이상 4방법론의 수익환원법 관점에서 임차인 NOI가 산업용 부동산 수익가치로 전이되는 경로와 시차를, 경주 자동차부품 집중이라는 조건 위에서 매입자·매도자·보유자의 셈법으로 짚어봅니다.

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시장분석

경북 기회발전특구 4곳에 경주는 없다 — 일몰 6개월 앞, 옆 동네 세제 격차는 생각보다 작을 수 있다

포항·구미·상주·안동 4곳이 경북 기회발전특구로 지정돼 14조원 투자가 예고됐지만 경주는 명단에 없다. 핵심 세제의 일몰은 2026년 12월 31일. 같은 공장을 경주 개별입지·일반산단·기회발전특구에 지었을 때 세부담을 분해해 보면, 격차의 크기를 가르는 것은 입지가 아니라 '기업 유형'이다. 법인세 최저한세와 창업중소기업 감면을 함께 넣으면 '비수도권'이라는 위치 자체가 이미 큰 혜택을 준다. '100% 감면'이 계산서에서 무엇이 되는지, 그리고 이 신호가 누구에게 닿고 누구에게 닿지 않는지 숫자로 따져본다.

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시장분석

경주 안강 RE100 e-모빌리티 산단 79만㎡ — '후보지'에서 '지정 단계'로, 프리미엄 읽는 법

2026년 6월 28일, 경주시는 안강읍 갑산·근계리 일원 79만3,500㎡에 총사업비 1,805억원을 투입하는 'RE100 안강 e-모빌리티 전용 산업단지' 조성을 본격화한다고 밝혔습니다. 재생에너지 100% 기반이라는 ESG 프리미엄과 전기요금 절감은 매력적이지만, 발표에서 완공까지 4년의 시차와 토지매입 54% 단계라는 현실도 함께 봐야 합니다. RE100 프리미엄을 이상 4방법론으로 환산하는 법과, 입주 검토 기업·인근 토지 보유자·기존 산단 입주기업이 같은 발표를 어떻게 다르게 읽는지 정리했습니다.

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경영

E-9 외국인근로자 5만명·6월 입국 시작 — 비수도권 가산 30%가 만든 경주 공장 인력 수급의 새 그림

2026년 E-9 외국인근로자 도입 규모는 8만명, 제조업 5만명. 작년 13만명에서 38% 축소되었지만, 비수도권 제조업 추가 고용 한도가 20%에서 30%로 상향되고 50명 상한도 폐지되었습니다. 1회차 신청자(제조업 1만 1,275명) 6월부터 순차 입국. 같은 공장이라도 수도권에 있느냐 비수도권에 있느냐에 따라 인력 확보 가능량이 1.5배 갈리고, 그 격차가 임차인 가동률과 NOI에 직접 반영됩니다. 산업용 부동산이 '인력 비용 곡선 + 시간 곡선'으로 평가되어야 하는 새 구간입니다.

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트렌드

비수도권 데이터센터 인센티브 2분기 마감 — AI 폭증 시대, 경주 산업용 부동산의 새 잔여가치 카드

2026년 6월 1일 데이터센터 서밋 코리아가 열렸고, 정부는 비수도권 데이터센터 유치 인센티브 패키지를 2분기까지 수립합니다. 지난 5월 한시적 인센티브 일몰 직후의 공백 구간입니다. 시설공사비 50% 할인, 예비전력 요금 면제, 입지보조금 최대 50%까지 거론됩니다. AI 폭증으로 수도권 75% 집중 구조가 흔들리는 지금, 경주의 노후 공장과 산업단지는 데이터센터라는 새 잔여가치 카드를 손에 쥐었습니다. 그 카드가 어디서 통하고, 어디서는 통하지 않는지 정리합니다.

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경영

공장용 토지 재산세, 같은 땅이 보유세 2.3배 — 분리·별도·종합 분류가 만든 격차

2026년 6월 1일 재산세 과세기준일이 지나고, 5월 확정된 개별공시지가가 7월·9월 고지서로 돌아옵니다. 같은 공장용 토지라도 위치(산업단지·읍면 vs 시 동 지역 개별입지)·건축물 유무(가동 공장 vs 나대지)·기준면적에 따라 재산세는 분리과세(0.2%)·별도합산·종합합산으로 갈리고, 공시지가 10억원 기준 분류만으로 연 보유세가 2.3배 벌어집니다. 경주는 매장문화재 발굴조사 지연이 나대지 보유 기간을 늘려 보유세 부담을 키우는 구조적 변수까지 안고 있습니다.

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인허가

산집법 시행령 2026.04 개정 — 산단 입주 업종 78→95개, 공장 안 카페·편의점 허용, 6가지 변화가 만든 새 자산 활용 그림

2026년 4월 28일 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령이 개정 시행되었습니다. 산업단지 입주 가능 지식·정보통신산업이 78개에서 95개로(+17개), 첨단업종이 85개에서 92개로(+7개) 확대되었고, 공장 안에 카페·편의점이 용도변경 없이 들어갈 수 있게 되었습니다. 비대면 현장확인, SNS 행정통지 등 절차도 함께 간소화되었습니다. 이번 개정이 공장 설립·매입·임차의 의사결정에 어디까지 영향을 미치는지, 그리고 어디서부터는 단지 관리지침에 막히는지 정리합니다.

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시장분석

경북 산업용지, 10년간 108만 평 늘어난다 — 제5차 수급계획이 공장 부지 결정에 보내는 신호

국토교통부가 고시한 제5차(2026~2035년) 산업입지 수급계획에서 경북의 산단 지정 총량은 646만 평으로 직전 계획 대비 108만 평 늘었고, 연평균 수요면적은 20% 확대돼 상한캡 적용 시도 중 최대 상승률을 기록했습니다. 다만 이 숫자는 '실제로 풀리는 땅'이 아니라 '지정할 수 있는 천장'입니다. 공급 천장이 올라간 신호를 매입자·임차인·단독입지 보유자·개발사가 어떻게 다르게 읽어야 하는지, 산단 분양과 단독입지 매입을 같은 자(尺)로 비교하는 방법을 정리했습니다.

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시장분석

트럼프 관세 1분기 5조원, 자동차 산업 5~20% 감소 전망 — 경주 자동차부품 60% 집중도가 만든 임차인 신용 리스크

2026년 1월 트럼프 행정부가 한국산 자동차·부품에 25% 관세를 부과한 이후 5개월. 1분기 한국이 미국에 낸 관세는 약 5조원, 실효관세율은 8.7%까지 올랐습니다. 자동차 산업은 전년 대비 5~20% 감소 전망. 경주 산업의 약 60%가 자동차부품·철강관련부품에 집중되어 있다는 사실이 산업용 부동산의 임차인 신용 리스크를 다시 보게 만듭니다. 같은 자산이라도 임차인의 관세 노출도에 따라 NOI 곡선과 Cap Rate가 어떻게 갈리는지 정리합니다.

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경영

49년 만의 산업용 전기요금 개편 — 평균 1.7원 인하 뒤, 야간 가동 공장의 새 비용 곡선

2026년 4월 16일, 49년 만에 산업용 전기요금의 시간대 체계가 바뀌었습니다. 평일 11~15시 최대부하가 중간부하로 내려가고, 18~21시는 최대부하로 올라갔습니다. 산업용(을) 적용 기업의 97%(약 3.8만 곳)는 평균 1.7원/kWh 인하 효과를 보지만, 야간 가동 비중이 높은 자동차부품·철강·시멘트 공장은 부담이 늘어납니다. 같은 개편이 공장 자산의 NOI와 가치 평가를 양방향으로 흔드는 메커니즘을 정리합니다.

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경영

한은 8회 연속 동결, 물가 전망 2.7%로 상향 — 공장 부지 자금조달, '인하 기대'는 미뤄졌다

2026년 5월 28일 한국은행은 기준금리를 연 2.50%로 8회 연속 동결하면서도 성장률 전망을 2.6%, 물가 전망을 2.7%로 끌어올렸습니다. 시장이 기대하던 하반기 인하는 미뤄졌고, 국고채 10년물 금리는 1년 새 1.45%p 올랐습니다. 이상 4방법론의 수익환원법·DCF 관점에서 금리가 산업용 부동산 가치에 어떻게 전이되는지, Cap Rate 민감도 시뮬레이션과 매입자·매도자·보유자의 비대칭 셈법으로 짚어봅니다.

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부동산

2026 개별공시지가 확정 — 공업 2.11%, 경북 1.21%, 공장 부지 결정에 보내는 신호

5월 30일, 2026년 개별공시지가가 최종 공시되었습니다. 전국 평균 2.89%, 경북은 1.21%로 절반 수준, 17개 시도 중 13위. 용도별로는 공업용지가 2.11%로 상업·주거보다 낮습니다. 같은 데이터가 매입자에게는 기회로, 매도자에게는 부담으로 읽힙니다. 공시지가가 실제로 공장 부지 결정에 어디까지 영향을 주는지, 그리고 어디서부터는 시장 데이터로 갈아타야 하는지 정리합니다.

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시장분석

경주 SMR 국가산업단지 — 150만㎡, 3,966억 투자가 바꿀 문무대왕면의 미래

2023년 경주 문무대왕면이 대한민국 최초의 제조업 분야 국가산업단지로 확정되었습니다. 소형모듈원전(SMR) 산업 생태계를 위한 150만㎡, 3,966억 원 규모. 가동 시 생산유발 6.7조 원, 취업유발 2.3만 명 — 이 숫자가 경주 부동산에 실제로 어떤 영향을 미칠지, 데이터로 분석합니다.

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인허가

제로에너지빌딩(ZEB) 의무화 시대 — 공장·창고 신축, 인허가에서 달라진 것들

2025년부터 연면적 1,000㎡ 이상 신축 건축물에 ZEB 5등급(에너지 자립률 20%) 설계가 의무화되었습니다. 공장과 창고도 예외가 아닙니다. 건축비 1.9~2.6% 추가, 용적률 최대 15% 완화, 취득세 20% 감면 — 비용과 혜택의 실제 계산, 그리고 인허가 절차에서 무엇이 바뀌었는지 정리합니다.

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