농지에 공장을 세우려면? 농지전용허가 절차와 비용 완벽 가이드

경주·경북 지역에서 공장을 세우려 할 때, 매력적인 가격대의 토지 중 상당수가 농지(전·답)입니다. 문제는 농지에 공장을 짓는 것이 결코 간단하지 않다는 거예요. 농지법 제34조에 따른 농지전용허가를 받아야 하는데, 이 절차가 공장설립 인허가 중에서 가장 까다로운 축에 속합니다.

농지전용허가의 난이도는 해당 농지가 '농업진흥지역' 안에 있느냐 밖에 있느냐에 따라 극적으로 달라집니다. 농업진흥지역은 농업생산기반이 정비된 우량 농지로, 이곳에서의 전용은 매우 제한적이에요. 반면 비농업진흥구역(농업진흥지역 밖의 농지)은 상대적으로 전용이 수월합니다. 공장설립을 목적으로 한 농지전용은 대부분 비농업진흥구역에서 이루어집니다.

절차를 구체적으로 살펴보면, 농지전용허가 신청→심사→결정→농지보전부담금 부과 및 납입→허가증 발급 순으로 진행됩니다. 처리기간은 농업진흥지역 내 3만㎡ 이상 또는 비농업진흥구역 20만㎡ 이상은 30일, 그 외에는 20일입니다. 하지만 실무상으로는 보완 요구 등으로 인해 2~3개월이 걸리는 경우가 흔합니다.

2024년 1월 2일 개정되어 2025년 1월 3일부터 시행 중인 농지법 개정안은 몇 가지 중요한 변화를 가져왔습니다. 첫째, 원상복구 대상이 확대되었어요. 농지를 전용한 후 목적 사업을 제대로 수행하지 않으면 원상복구 명령을 받을 수 있는 범위가 넓어졌습니다. 둘째, 농지이용계획제도가 폐지되었습니다. 이는 절차 간소화 측면에서 긍정적이지만, 그만큼 사후 관리가 강화된 셈이에요.

가장 눈에 띄는 변화는 농지보전부담금 인하입니다. 2024년 7월부터 비농업진흥구역의 농지보전부담금이 공시지가의 30%에서 20%로 인하되었어요. 예를 들어, 공시지가가 ㎡당 10만 원인 비농업진흥구역 농지 3,000㎡를 전용한다면, 기존에는 9,000만 원(10만×3,000×30%)이던 부담금이 6,000만 원(10만×3,000×20%)으로 줄어드는 거예요. 3,000만 원의 비용 절감은 중소기업에게 결코 적은 금액이 아닙니다.

실무적으로 중요한 팁이 하나 있습니다. 산업집적법에 따른 공장설립 승인을 받을 때 의제처리 제도를 활용하면, 농지전용허가를 별도로 받지 않아도 됩니다. 공장설립 승인 과정에서 관할 농업 담당 부서와의 협의를 거쳐 농지전용허가가 자동으로 의제 처리되거든요. 이렇게 하면 별도의 농지전용허가 신청 절차와 기간을 절약할 수 있습니다.

다만 농업진흥지역 내 농지를 전용하려는 경우에는 의제처리가 쉽지 않을 수 있어요. 농업진흥지역은 국가 식량안보와 직결되는 우량 농지라서 관련 부서가 협의에 소극적인 경우가 많습니다. 이런 경우에는 산업단지 내 부지를 알아보거나, 비농업진흥구역의 대안 부지를 찾는 것이 현실적입니다.

농지전용은 비용과 시간이 많이 드는 절차이지만, 사전 준비를 철저히 하면 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 해당 토지의 농업진흥지역 여부는 토지이음(eum.go.kr)에서, 공시지가는 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인하실 수 있어요.