주요 내용 요약
- 2026년 8월 26일 행정안전부가 2026년 지방세제 개편안을 발표했습니다. 법률안 입법예고는 9월 23일까지이고, 이번 5% 기준이 담길 시행령은 10월 이후 하위법령 입법예고에 반영될 예정입니다.
- 공장 부지와 직접 닿는 한 줄은 법인 소유 별도합산 부속토지의 건물가액 기준을 2%에서 5%로 올리는 것입니다. 기준에 미달해도 법인의 사업에 사용하면 별도합산이 유지됩니다.
- 현행 시행령 구조상 2% 단서는 공장 외 건축물(창고·사무소 등)의 부속토지에만 붙어 있습니다. 읍·면, 산업단지, 공업지역의 공장 부속토지는 애초에 분리과세(0.2%)입니다.
- 점검 대상은 법인 명의의 노후 창고, 유휴지 위 소규모 건물입니다. 실제로 쓰는 창고라면 세액보다 사용 실태의 입증이 관건입니다. 경과연수에 따라 건물 시가표준액이 낮아진 자산일수록 5% 선 아래로 내려가기 쉽습니다.
- 공시지가 20억 원, 건물 시가표준액 0.7억 원(3.5%)인 창고 부지를 가정하면, 사업 사용을 인정받지 못할 때 연 보유세가 약 440만 원에서 약 1,460만 원으로 늘어납니다. 차이의 대부분은 종합부동산세 진입에서 나옵니다.
- '사업에 사용'의 판단 기준은 아직 시행령 확정 전입니다. 같은 입증 문제가 2028년부터 강화되는 비사업용 토지 양도 중과(정부안)와도 연결됩니다.
- 산업단지 입주 감면의 3단계 차등에서 경주는 인구감소관심지역이지만 비수도권 구간입니다. 인접한 영천·청도(인구감소지역)와 취득세 감면율이 50% 대 75%로 갈립니다.
2026년 8월 26일, 행정안전부는 지방세발전위원회를 열고 2026년 지방세제 개편안을 내놓았습니다(행정안전부 보도자료). 기사 제목에 오른 것은 청년 생애최초 주택 취득세 감면 확대와 사회연대경제 기업 감면이었습니다. 공장 부지를 가진 법인이 읽어야 할 줄은 보도자료 뒤쪽에 있습니다.
건축물가액이 부속토지 가액에 비해 현저히 낮은 별도합산 부속토지를 합산 과세에서 배제한다는 항목입니다. 현행 기준은 건물 시가표준액이 부속토지 시가표준액의 2%에 못 미치는 경우인데, 개편안은 법인 소유분에 한해 이 선을 5%로 올립니다. 대신 기준에 미달해도 법인의 사업에 쓰고 있으면 별도합산을 그대로 적용합니다(조세금융신문, 8월 26일).
숫자 하나가 바뀌는 개정입니다. 그렇다면 어떤 땅이 이 선에 걸리고, 어떤 땅은 처음부터 무관할까요? 답은 시행령이 부속토지를 몇 갈래로 나누는지에 있습니다.
현행 지방세법 시행령상 법인 건축물 부속토지의 과세 구분
| 구분 | 근거 | 과세 방식 | 2%→5% 기준 |
|---|---|---|---|
| 읍·면, 산업단지, 공업지역의 공장 부속토지 | 시행령 제102조①1호 | 분리과세 0.2% (공장입지기준면적 이내) | 해당 없음 |
| 시 동지역(산단·공업지역 밖)의 공장 부속토지 | 시행령 제101조①1호 | 별도합산 (바닥면적×용도지역 배율 이내) | 조문상 단서 없음 |
| 공장 외 건축물(창고·사무소 등) 부속토지 | 시행령 제101조①2호 | 별도합산 (바닥면적×용도지역 배율 이내) | 나목 2% 단서 → 법인 5% 상향 대상 |
| 허가·사용승인 없이 쓰는 건축물 부속토지 | 시행령 제101조① 단서 | 별도합산에서 제외 → 종합합산 | 비율과 무관하게 이미 제외 |
| 건축물 없는 나대지·야적장 | 지방세법 제106조 | 종합합산 | 해당 없음 (이미 종합합산) |
표에서 보듯 가동 중인 공장의 부속토지는 이번 5% 기준 밖에 있습니다. 제101조 제1항 제1호(공장용 건축물)에는 건물가액 비율 단서가 없고, 제2호는 공장용 건축물을 명시적으로 제외한 뒤 나목에 2% 단서를 둡니다. 보도자료와 기사의 설명도 이 2% 기준을 법인에 한해 5%로 올리는 구조로 읽힙니다. 다만 최종 조문은 입법예고안 원문으로 확인해야 합니다.
걸리는 쪽은 세 부류입니다. 첫째, 제조법인이 공장 경계구역 밖에 둔 노후 경량철골 창고입니다. 공장 경계구역 안의 창고·사무실 같은 부대시설은 일반적으로 공장용 건축물로 보기 때문에, 갈림길은 필지가 아니라 경계구역입니다. 건물 시가표준액은 경과연수별 잔가율로 해마다 낮아지고, 땅의 공시지가는 대체로 그 반대로 움직입니다. 둘째, 유휴지 위에 소규모 관리동만 둔 법인 토지입니다. 셋째, 임대용으로 보유한 법인 명의 창고입니다. 반대로 건축물이 없는 야적장은 이미 종합합산이라 이번 개정과 무관합니다.
적용 경로도 짚어 둘 부분입니다. 2%→5%는 시행령 사항이라 국회 의결이 아니라 국무회의로 확정됩니다. 행정안전부는 9월 23일까지의 입법예고를 법률안 4건으로 진행하고, 하위법령은 10월 이후 따로 입법예고한다고 밝혔습니다. 연내 개정되면 이르면 2027년 6월 1일 과세기준일분부터 적용되고, 첫 체감은 2027년 9월 토지분 재산세 고지서가 됩니다(부칙 확정 전 추정).
토지 과세 구분별 보유세 구조 (지방세법 제111조, 종합부동산세법 제13·14조)
| 구분 | 재산세 표준세율 | 종부세 공제 문턱(공시가격 합계) | 종부세 세율 |
|---|---|---|---|
| 분리과세(공장용지) | 0.2% 단일 | 과세 대상 아님 | - |
| 별도합산 | 0.2~0.4% (10억 원 초과분 0.4%) | 80억 원 | 0.5~0.7% |
| 종합합산 | 0.2~0.5% (1억 원 초과분 0.5%) | 5억 원 | 1~3% |
| 공통 | 과세표준 = 공시지가×70% | 공정시장가액비율 100% | 재산세 해당분 공제, 세부담상한 150% |
여기까지의 시뮬레이션은 몇 가지 가정 위에 서 있습니다. 첫째, 종부세 재산세 공제액은 법정 산식을 단순화해 계산했고 지방교육세·재산세 도시지역분은 넣지 않았습니다. 둘째, 해당 법인이 다른 종합합산 토지를 이미 가지고 있다면 5억 원 공제가 먼저 소진돼 증가폭은 더 커집니다. 종부세는 납세의무자별로 전국 토지를 합산하기 때문입니다. 셋째, 종부세의 세부담상한 계산과 재산세 공제의 정확한 산식에 따라 첫 고지액은 이 숫자와 수십만 원 단위로 달라질 수 있습니다. 방향과 규모를 보는 계산이지 고지액 예측이 아닙니다.
가장 큰 가정은 '사업에 사용'의 해석입니다. 자가 보관은 비교적 명확하지만, 임대 중인 창고가 임대법인의 '사업 사용'인지, 가동이 멈춘 창고를 어떻게 볼지는 시행령 문구가 확정돼야 알 수 있습니다. 법인세법의 업무무관 부동산 기준을 준용할지도 아직 정해지지 않았습니다.
가설을 확인하는 순서는 단순합니다. 위택스나 관할 시청 세무과에서 해당 건물의 시가표준액과 부속토지의 개별공시지가를 떼어 비율을 계산합니다. 5% 근처라면 건축물대장상 사용승인 여부와 실제 사용 실태(재고 입출고 기록, 전력 사용량)를 함께 정리해 둡니다. '사업에 사용'의 정의에 의견을 낼 창은 9월 23일 마감되는 법률안 입법예고가 아니라, 10월 이후 예정된 시행령 입법예고입니다.
하나의 입증이 두 줄의 세금을 가릅니다
'법인의 사업에 사용하는가'라는 질문은 보유 단계에서는 이번 개편안의 별도합산 유지 여부를, 처분 단계에서는 비사업용 토지 판정을 가릅니다. 정부의 2026년 세제개편안은 2028년 1월 1일 양도분부터 비사업용 토지의 법인세·양도소득세 중과를 10%p에서 20%p로 올리는 내용을 담고 있습니다. 지방세 개편안의 지방소득세 가산도 1%p에서 2%p로 따라 올라갑니다. 두 제도 모두 국회 심의 전의 정부안입니다. 사용 실태 기록을 지금부터 남겨 두는 일은 보유세와 양도세를 함께 관리하는 가장 값싼 방법입니다.
이상 4방법론에서 이 개편안의 자리는 분명합니다. 수익환원법/DCF(40%)에서는 NOI의 비용 항목이 바뀝니다. 시나리오 ①처럼 보유세가 연 1,000만 원 늘면, Cap Rate 7%를 가정하면 자산가치가 약 1.4억 원 줄어드는 효과입니다. 법인 매수자가 이 비용을 가격에 반영하기 시작하면, 건폐율이 낮은 창고 부지부터 할인 압력을 받습니다.
원가법/대체비용(25%)에서는 역방향으로 씁니다. 건물가액을 5% 선 위로 유지하는 데 드는 증·개축 비용과 매년의 세액 차이를 비교해 손익분기를 잡는 도구입니다. 거래사례비교법(25%)은 당분간 이 차이를 잡지 못합니다. 과세 구분은 등기부나 실거래가에 드러나지 않기 때문입니다. 잔여가치법(10%)에서는 넓은 여유 부지의 개발 옵션 가치가 보유비 증가만큼 깎입니다.
보수적 안전마진 원칙으로 보면, 법인 명의 창고 부지를 매입할 때는 매도인이 제시하는 현행 재산세 고지서를 그대로 믿지 않고 개편 후 과세 구분 기준의 보유비로 NOI를 다시 계산하는 편이 안전합니다.
경주의 사정은 조금 다릅니다. 경주는 외동읍·안강읍·건천읍과 문무대왕면 등 읍·면 지역이 넓어, 이 지역의 공장 부속토지는 산업단지 여부와 관계없이 분리과세입니다. 5% 기준의 영향은 공장 경계구역 밖에 둔 법인 창고(읍·면 소재 포함)와 소규모 건물만 올린 유휴 법인 토지로 좁혀집니다. 공장 외 건축물 조항에는 읍·면 제외 규정이 없기 때문입니다.
부분 시장별로 보면 외동산단 일대는 노후 공장이 많지만 대부분 분리과세 구간이고, 공장 경계구역 밖에 둔 창고만 점검 대상입니다. 안강 RE100 산업단지와 문무대왕면 SMR 국가산단은 조성 단계라 이번 기준보다 지특법 감면율이 더 큰 변수입니다. 경주 시내의 동지역 법인 창고·물류 부지가 영향권의 중심이고, 신경주역 주변은 개발 기대를 보고 유휴지를 보유한 법인이 종합합산 전환 가능성을 따져볼 곳입니다.
감면 쪽에서는 지방세특례제한법 제78조의 3단계 차등이 이미 2026년부터 시행 중입니다. 산업단지에 입주해 공장을 새로 짓는 기업(사업시행자가 아닌 입주기업, 제78조 제5항)의 취득세 감면율은 수도권 35%, 비수도권 50%, 인구감소지역 75%이고, 재산세는 5년간 35%, 60%, 75%입니다. 경주는 2025년 12월 인구감소관심지역으로 지정됐지만, 이 조문은 인구감소지역만 규정하므로 비수도권 구간입니다. 인접한 영천·청도는 인구감소지역 구간입니다.
정책 변수는 시간표별로 나뉩니다. 단기(2026년 4분기)에는 입법예고 의견 반영과 시행령 문구, 특히 '사업에 사용'의 정의가 관건입니다. 중기(2027~2028년)에는 개정 시행령이 적용되는 첫 과세기준일과 비사업용 토지 중과 강화가 차례로 옵니다. 장기로는 이번 개편이 벤처기업집적시설까지 넓힌 수도권·비수도권·인구감소지역 3단계 차등이 다른 감면으로 번질지를 봐야 합니다.
같은 개편안도 참여자마다 다르게 읽힙니다. 법인 보유자에게는 보유 부지를 공장·창고·유휴지로 나눠 사용 실태를 점검하라는 신호입니다. 매도자는 개편 전 과세 구분의 보유비를 근거로 가격을 부르려 하겠지만, 법인 매수자는 개편 후 기준으로 셈할 것입니다. 개인 매수자에게는 이 5% 기준이 적용되지 않고 현행 2% 기준이 유지됩니다(개편안은 법인 한정). 다만 개인 명의로 공장을 운영할 때의 세무 구조는 별도로 따져야 합니다.
입지를 고르는 신규 투자자에게 3단계 감면은 경주와 영천의 차이를 만들지만, 취득세는 한 번 내는 세금이고 재산세 감면도 5년으로 끝납니다. 인력, 협력사 거리, 전력 여건처럼 매년 반복되는 비용이 입지를 먼저 가르고, 감면율은 그 다음 순서의 보조 변수입니다.
법인 명의 부동산을 보유한 기업을 위한 체크리스트
- 보유 필지를 공장 부속토지, 공장 외 건축물 부속토지, 건축물 없는 토지로 나눠 목록을 만들었는가
- 공장 외 건축물 부속토지마다 건물 시가표준액 ÷ 부속토지 개별공시지가 비율을 계산했는가
- 비율이 5% 근처인 필지의 건물 경과연수를 확인해 몇 년 안에 선 아래로 내려갈지 추정했는가
- 창고의 실제 사용 실태(재고 입출고, 전력 사용량, 임대차계약서)를 증빙으로 정리해 두었는가
- 건축물대장상 사용승인을 받지 않은 가설 건축물이 부속토지에 섞여 있지 않은지 확인했는가
- 법인 전체의 종합합산 토지 공시가격 합계가 5억 원 문턱에 얼마나 가까운지 확인했는가
- 10월 이후 시행령 입법예고가 공고되면 '사업에 사용'의 정의를 확인하고 의견 제출 필요성을 검토했는가
공장·창고 부지 매입과 입지를 검토하는 경우의 체크리스트
- 매도인 재산세 고지서의 과세 구분(분리과세·별도합산·종합합산)을 필지별로 확인했는가
- 매입 후 용도에서 개편 후 기준의 과세 구분과 보유비로 NOI를 다시 계산했는가
- 여유 부지가 넓은 창고 부지라면 종부세 진입 가능성을 가격 협상에 반영했는가
- 산업단지 입주라면 소재지가 비수도권 구간인지 인구감소지역 구간인지, 조례 추가 감면(최대 25%p)이 있는지 확인했는가
- 감면 추징 요건(3년 내 미사용, 2년 미만 사용 후 매각)을 사업 일정과 대조했는가
- 장래 매각 시 비사업용 토지 판정을 받을 여지가 있는 필지를 따로 표시했는가
이번 개편안의 5% 기준은 공장을 겨냥한 조항이 아닙니다. 가동 중인 공장의 부속토지는 조문 구조상 밖에 있고, 걸리는 쪽은 법인이 들고 있지만 제대로 쓰지 않는 땅입니다. 그 땅에서 보유세가 440만 원에 머물지, 1,460만 원으로 뛸지는 세율표가 아니라 사용 실태를 입증하는 기록이 결정합니다.
그리고 같은 기록은 몇 년 뒤 그 땅을 팔 때 비사업용 토지 중과를 피하는 근거가 됩니다. 보유 단계의 한 줄과 처분 단계의 한 줄이 같은 질문에 묶여 있다는 점이 이번 개편안에서 가장 오래 남을 부분입니다.
데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다. 이 글의 가설은 시행령 확정 문구와 2027년 9월 고지서에서 검증됩니다.
출처: 행정안전부 2026년 지방세제 개편안 보도자료(2026.08.26, mois.go.kr), 조세금융신문 지방세제 개편 보도(2026.08.26, tfmedia.co.kr), 법률신문 2026년 지방세제 개편안 주요 개정안(2026.09.03, lawtimes.co.kr), 지방세법·같은 법 시행령·지방세특례제한법·종합부동산세법 및 시행령(국가법령정보센터, 2026.09.18 조회), 행정안전부 인구감소관심지역 지정 고시(2025.12.31), 기획재정부 2026년 세제개편안 보도(조세금융신문), 이상 부동산 가치분석 프레임워크.
전문가 검수
이 글은 영남창업컨설팅 이상윤 회장이 검수했습니다.
본 사이트의 부동산 인사이트는 게시 전 이상윤 회장의 검수를 거칩니다. 이상윤 회장은 경주·경북 지역 부동산 인허가 분야에서 20년 이상 활동해 왔습니다. 최종 검수일 2026년 9월 18일.
학력
- 서울대학교 최고경영자 산업전략과정 수료 (45기)
- 위덕대학교 경영학 박사
- 동국대학교 대학원 행정학 석사 (지방자치 전공)
- 건국대학교 부동산대학원 과정 수료
정부·공공기관 위촉
- 민주평화통일자문회의 자문위원 · 대한민국 대통령 직속
- 경상북도 규제개혁 민관실무협의회 위원 · 경상북도
- 경상북도 투자유치 자문관 · 경상북도
- 경북 정책연구원 운영위원 · 경상북도
- 법무부 법사랑 위원 · 법무부
- 법무부 범죄예방위원회 위원 · 법무부
- 경주시 선거관리위원회 위원 · 경주시
산업·학술 활동
- 경주 강동일반산업단지 회장 · 경주시
- (사)경주지역발전협의회 회장 · 경주시
- 동국대학교 겸임교수 · 동국대학교
- 서울대학교 최고산업전략과정 45기 동문회 회장 · 서울대학교
- 사단법인 한국대학경기연맹 회장 · 전국
- 경주중·고등학교 총동창회 회장 · 경주시
https://isanggroup.com/ko/chairman