연준 3년 만의 인상, 국고채 10년물은 그 전에 움직였습니다 — 공장 부지 할인율 구간 다시 잡기

미 연준의 9월 결정문은 짧았습니다. 경제활동이 견조한 속도로 확장되고 있고 물가는 여전히 높다며, 이번 조치가 2% 목표로의 더 빠른 복귀를 뒷받침할 것이라고 적었습니다(연준 FOMC 성명). 점도표의 올해 말 중간값 4.1%는 연내 한 차례 추가 인상을 함의하는 분포이지, 결정이 아닙니다.

한국은행은 17일 오전 권민수 부총재 주재 시장상황점검회의에서 향후 연준의 기조가 긴축적일 것으로 평가하고, 이번 주 일본·영국의 결정도 예정된 만큼 각별한 경계감을 갖고 시장을 점검하겠다고 밝혔습니다(파이낸셜뉴스). 한국 기준금리는 7월과 8월 인상으로 3.00%이고, 미국 상단 기준 한미 금리차는 다시 1.00%p입니다.

공장 부지를 보는 입장에서 핵심은 연준이 올렸다는 사실보다 한국의 장기금리가 그 전에 이미 움직였다는 데 있습니다. 순서를 잘못 읽으면 할인율을 늦게 고치거나 과하게 고치게 됩니다.

표를 순서대로 읽으면 세 가지가 보입니다.

첫째, 17일 10년물의 하락은 결정에 대한 반응이라기보다 연고점에서의 되돌림입니다. 15일 4.600%는 2022년 10월 이후 가장 높은 수준이었고(CBC뉴스), 17일까지 9.4bp 내려왔는데 그중 5.3bp는 결정이 나오기 전인 16일에 빠졌습니다.

둘째, 상승을 만든 것은 결정 자체가 아니라 결정을 굳힌 정보였습니다. 미국 생산자물가와 유가가 나온 11일 연준 9월 인상 확률은 73.4%였고, 15일에는 92.3%가 됐습니다(이투데이). 시장이 3년물 4.0%, 10년물 4.5%를 박스권 상단으로 보던 자리가 11일에 뚫렸습니다. 다만 가장 큰 덩어리인 21.5bp는 그 전 2주에 이미 쌓였습니다.

셋째, 3년물(+30.8bp)과 10년물(+26.8bp)은 3주 동안 거의 나란히 올랐습니다. 17일 하루는 단기가 오르고 장기가 내려, 연준의 추가 인상 시사가 수준보다 곡선의 모양을 건드렸습니다. 하루치 모양과 3주치 수준을 섞어 읽지 않아야 합니다.

비교 출발점도 밝혀 둡니다. 8월 27일은 10년물이 눌린 날이라 상승폭이 크게 나오는 기준입니다. 7월 21일(4.35%) 기준으로는 +15.6bp, 9월 15일 고점 기준으로는 −9.4bp입니다. 어느 기준이든 10년물이 4.5% 부근에 올라섰다는 사실은 같습니다.

환율은 이번 국면에서 새로 열린 경로입니다. 17일 원/달러는 13.6원(0.99%) 오른 1,382.2원에 마감했습니다. 포인트 기준 3개월 만의 최대 일일 상승폭이고 6거래일 연속 상승입니다(이투데이 환율마감). 연속 상승의 출발점인 9일 종가 1,336.1원은 1년 11개월 만의 최저였으니, 6거래일 만에 46원가량 올라 한 달 만의 최고치가 된 셈입니다.

공장에 이 경로가 닿는 자리는 두 곳입니다. 하나는 달러로 결제하는 수입 설비와 원자재로, 환헤지가 없는 계약이라면 상승분이 원화 비용에 그대로 얹힙니다. 다른 하나는 임차인의 손익입니다. 수출 매출이 큰 임차인에게는 순풍, 수입 원자재 비중이 큰 임차인에게는 역풍이라 같은 산업단지 안에서도 부호가 갈립니다.

한미 금리차 1.00%p는 한은이 아니라 연준이 움직여서 벌어졌습니다. 2023년 7월 연준 상단 5.50%, 한은 3.50%일 때 역전 폭은 2.00%p였습니다. 유출 여부는 금리차 숫자가 아니라 관측 항목으로 봅니다. 하루 단위로는 국채선물 순매수(17일은 3년 2,593계약·10년 4,972계약 순매도), 유출 여부는 외국인 원화채권 보유잔액의 월간 변화입니다. 하루치 선물 매도는 방향의 예시이지 유출의 증거가 아닙니다.

공장 매입 자금에 닿는 금리는 국고채 3년물 그 자체가 아닙니다. 기업대출의 변동금리는 주로 CD 91일물이나 은행채(금융채) 3개월~1년물에 연동되고, 약정서에는 'CD금리 + 가산금리'처럼 표시됩니다. 코픽스가 중심인 쪽은 가계 주택담보대출입니다. 3~5년 고정금리는 금융채 3·5년물로 견적이 나오므로 국고채 3년물은 그 견적의 대리지표로 보는 편이 정확합니다.

참고로 15일 공시된 8월 코픽스는 신규취급액 기준 3.18%로 전월과 같았고, 잔액 기준 3.05%, 신잔액 기준 2.71%로 올랐습니다. 8월 조달분이라 9월의 채권 움직임은 아직 들어 있지 않습니다.

3년물과 기준금리의 차이는 8월 27일 76bp에서 9월 17일 106bp로 벌어졌습니다. 시장이 한은의 추가 인상을 더 반영한 몫도 있지만, 세계 장기금리 상승에 따른 기간프리미엄과 외국인 선물 매도도 섞여 있고, 출발점인 8월 27일은 3년물이 내린 날이기도 합니다. 국내 기대만 따로 보려면 통안채 1년물이나 1년 금리스왑과 기준금리의 차이를 봅니다. 변동금리 대출에는 그 기대가 CD 91일물을 거쳐 도착합니다.

먼저 자리를 분명히 해 둡니다. 이 3주 동안 바뀐 것은 가격을 계산하는 기준선이지 가치의 동인이 아닙니다. 임차인의 매출, 산단의 인프라, 경주의 인구는 8월 27일과 같습니다. 이상 프레임워크는 단기 금리 변동을 가치 판단에서 떼어 두고 구조적 금리 추세만 봅니다. 아래에서 다시 잡는 것은 가치가 아니라 할인율의 구간입니다.

4방법론 가중치는 수익환원법·DCF 40%, 거래사례비교법 25%, 원가법·대체비용 25%, 잔여가치법 10%입니다.

수익환원법(40%) — 10년물은 Cap Rate 하한을 정하는 무위험 기준선입니다. 움직인 것은 기준선이고, 그 위의 위험프리미엄과 산업용 가산분은 3주 사이 관측된 데이터가 없습니다.

DCF(40%에 포함) — 프레임워크의 할인율은 10년물에 위험프리미엄 2.5~3.5%p와 산업용 가산 0.5~1.5%p를 더한 구간입니다. 8월 27일 7.24~9.24%였던 구간이 9월 17일 7.51~9.51%로 올라섰고, 10년물 5.0% 스트레스라면 8.00~10.00%입니다.

거래사례비교법(25%) — 채권시장의 3주는 아직 실거래에 없습니다. 매수자 조달 견적 상향, 호가와 실거래 간격 확대, 그리고 거래 건수 감소가 단가보다 먼저 옵니다.

원가법(25%) — 환율은 수입 설비·자재로, 유가는 수개월 시차로 공사비로, 금리는 건설자금으로 들어옵니다. 기존 자산에는 대체비용 상승이 상대가치를 지지하지만, 신축·증축을 검토하는 쪽에는 조달비용과 건축비가 동시에 역풍입니다.

잔여가치법(10%) — 개발 잠재가치는 할인율 상승과 공사비 가정 상승을 양쪽에서 받습니다.

같은 3주를 두고 참여자의 셈법이 갈립니다. 매입자는 할인율 위쪽 끝을 스트레스 값으로 한 번 더 돌려 보고, 대출 금리 확정일을 금통위와 겹치지 않게 잡는 편이 안전합니다. 매도자는 호가를 내리기 전에 거래 건수부터 봅니다. 보유자는 변동금리 비중과 임차인의 환율 노출을 함께 봅니다. 임차인은 수입 원자재 비중이 크다면 임대료보다 원가 쪽 충격이 먼저 옵니다.

한계도 적어 둡니다. 이 글의 수치는 채권·외환시장 종가이지 산업용 부동산 거래 데이터가 아닙니다. 3주의 원인을 물가·유가·연준 기대로 나눈 것은 같은 기간의 변화 비교이지 인과 추정이 아닙니다. 대출의 연동 지표와 가산금리는 은행과 차주마다 다르고, 자산가치 계산은 설명을 위한 단순 가정입니다.

이번 인상을 한 줄로 줄이면, 연준은 시장이 결정 전에 이미 굳혀 둔 결정을 확인했고, 한국의 장기금리는 그 전에 미국 물가와 유가와 연준 기대를 먼저 반영했습니다. 결정 뒤의 하락은 방향 전환이 아니라 고점에서의 되돌림이었습니다.

그래서 공장 부지 할인율의 위쪽 끝을 정하는 것은 10월 22일 금통위만이 아닙니다. 할인율을 구간으로 잡아 둔 사람도 이번에 그 위쪽 끝을 한 번 넘겨 봤습니다. 구간을 잡는 것만으로는 부족했고, 문제는 그 폭이었습니다.

데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다. 이번 가설의 검증 자료는 10월 초 9월 물가, 10월 22일 금통위 다음 날의 숫자, 그리고 9~10월 산업용 실거래 건수입니다.

출처: 미 연방준비제도 FOMC 성명(2026.09.16, federalreserve.gov), 한국은행 시장상황점검회의(2026.09.17, 파이낸셜뉴스), 서울 채권시장 마감(9월 11일 이투데이, 9월 15일 CBC뉴스, 9월 10·16·17일 복수 매체), 서울 외환시장 마감(9월 17일 이투데이, 9월 9일 복수 매체), 전국은행연합회 8월 코픽스(2026.09.15), 이상 기존 글(2026년 7월 21일·8월 27일·9월 6일), 이상 부동산 가치분석 프레임워크.