공사비는 또 최고치, 종합건설사 폐업은 29% 증가 — 공장 발주자가 원가에 넣을 시공사 신용

2026년 9월 3일, 한국건설기술연구원이 집계한 7월 건설공사비지수가 138.59로 발표됐습니다(머니투데이 보도). 2020년을 100으로 둔 직접공사비 기준 지수이니, 같은 공장의 재료·노무·장비 비용이 6년 전보다 약 39% 올랐다는 뜻입니다. 전년 동월 대비로도 5.78% 올랐습니다.

그런데 같은 시기 기사에서 더 눈에 띄는 숫자는 따로 있습니다. 1월부터 8월까지 폐업을 신고한 종합건설사가 565곳입니다. 8월 21일에는 대구 지역 3위권으로 보도된 태왕이앤씨가 대구회생법원에 회생절차를 신청했습니다.

공장 신축을 검토하는 대표에게 두 숫자는 서로 다른 질문을 던집니다. 공사비지수는 '언제 짓느냐'를, 폐업 통계는 '누구와 어떤 계약으로 짓느냐'를 묻습니다. 이 글은 두 번째 질문을 원가 계산 안으로 끌어오는 방법을 다룹니다.

숫자를 읽는 순서부터 정리하겠습니다. 첫째, 상승폭 둔화는 가격 하락이 아닙니다. 전월 대비 상승률이 4월 1.93%, 5월 0.50%, 6월 0.39%, 7월 0.18%로 줄었을 뿐 지수는 최고치 행진을 이어가고 있습니다. 업계는 공사비가 국제유가를 약 2개월 시차로 반영한다고 보는데, 브렌트유는 7월 1일 배럴당 71.57달러에서 7월 23일 100.69달러까지 올랐다가 8월 말 90.49달러로 마감했습니다. 8~9월 지수에 오름 압력이 다시 실릴 가능성은 열어둬야 하지만, 방향을 단정할 근거는 아닙니다.

둘째, 폐업 신고는 부도와 같은 통계가 아닙니다. 등록기준 미달에 따른 정리, 면허 반납, 업종 전환이 함께 섞여 있습니다. '부도가 29% 늘었다'고 읽으면 과장입니다.

셋째, 더 조용하지만 중요한 신호는 수주와 기성의 엇갈림입니다. 7월 수주는 30.6% 줄었는데 기성은 11.7조원으로 2.4% 늘었습니다. 기성은 과거에 따낸 공사를 소화하는 숫자입니다. 지금의 수주 공백은 시차를 두고 시공사의 매출 공백이 되고, 그 시기는 오늘 착공하는 공장의 12~18개월 공사 기간과 겹칠 수 있습니다. 여기까지가 데이터이고, 마지막 문장은 이상의 해석입니다.

이상의 4방법론(수익환원법/DCF 40%, 거래사례비교법 25%, 원가법/대체비용 25%, 잔여가치법 10%)에 이 변수를 넣으면 방법론마다 자리가 다릅니다.

원가법/대체비용에서 공사비지수 상승은 재조달원가를 직접 끌어올립니다. 다만 '시공사가 무너질 위험'까지 재조달원가에 얹으면 안 됩니다. 그러면 기존 공장의 원가법 가치까지 함께 부풀어 신축과 매입의 비교가 왜곡됩니다. 공기 리스크는 할인율과 안전마진 쪽에서 처리하는 것이 정합적입니다.

수익환원법/DCF에서는 공사 지연이 곧 가동 지연이고, 가동 지연은 첫해 현금흐름이 뒤로 밀리는 것입니다. 리쇼어링·지방투자 보조금처럼 투자기간 조건이 붙은 돈이 있다면 지연은 할인이 아니라 감액·환수 리스크가 됩니다.

거래사례비교법에서는 신축비 상승이 기존 공장 호가로 전가되는지를 봐야 합니다. 경북 산업용 거래는 희소해서 실거래로 확인하기 전에는 '기존 공장이 수혜를 본다'고 단정할 수 없습니다. 잔여가치법에서는 부지 가치를 역산할 때 공사비 가정을 현행 지수 수준으로 올려야 합니다.

두 시나리오를 나란히 두면 시공사 신용과 계약 구조가 서로 다른 것을 바꾼다는 점이 드러납니다. 신용이 더 좋아 보이는 60억원 시공사를 시나리오 ①과 같은 구조로 쓰면, 사고가 났을 때의 손실은 약 7.0억원으로 오히려 조금 더 큽니다. 시공사 신용은 사고의 확률을 낮추고, 계약 구조는 사고의 크기를 줄입니다. 다만 둘은 독립 변수가 아닙니다. 보증기관은 시공사 신용을 보고 보증을 내주므로, 신용이 약한 최저가 시공사는 시나리오 ②의 구조 자체를 갖추지 못할 수 있습니다. 보증을 요구하면 도급가가 오르고 소규모 지역 시공사가 입찰에서 빠지는 비용도 생깁니다.

그렇다면 할인 3억원은 언제 포기해야 할까요. 기댓값으로만 따지면 두 시공사의 부도 확률 차이가 대략 44%포인트(3억원 ÷ 6.85억원)는 돼야 한다는 계산이 나오지만, 이런 셈법은 이상의 보수적 안전마진 원칙과 맞지 않습니다. 60억원 공장을 짓는 중소 제조사에게 6.85억원은 평균에 녹아드는 비용이 아니라 감내할 수 있느냐의 문제입니다. 가동 지연 기회비용을 월 3억원, 공백을 6개월로 바꾸면 사고 시 손실은 약 20.85억원으로 불어납니다. 먼저 물어야 할 것은 확률이 아니라 최악의 경우 손실을 회사가 버틸 수 있는가이고, 그 크기를 가르는 핵심 입력값이 가동 지연 1개월의 값입니다.

여기까지의 계산은 모두 가정 위에 서 있고, 현실은 대체로 더 불리한 쪽입니다. 첫째, 계약보증금은 계약 해제를 전제로 청구하는 돈이라 관리인이 계약 이행을 선택하면 회수할 일이 없고, 발주자는 그 시공사와의 계약에 그대로 묶입니다. 해제되더라도 지급까지 시간이 걸립니다. 둘째, 기성 40%가 실물 공정 40%라는 보장이 없습니다. 과다 기성이 있었다면 잔여공사는 34.2억원보다 큽니다. 셋째, 대금을 받지 못한 하수급인·자재업체가 현장을 점유하며 유치권을 주장하면 공백 4개월은 낙관적인 가정이 됩니다. 넷째, 회생 신청을 이유로 계약을 자동 해지한다는 특약은 효력이 다퉈질 수 있어 계약서 문구만 믿기 어렵습니다.

'이 시공사는 괜찮은가'라는 가설은 서로 다른 데이터로 교차 확인할 수 있습니다. 첫째, 국토교통부 KISCON에서 시공능력평가액 추이와 행정처분 이력을 봅니다. 평가액이 몇 해 연속 줄었다면 수주 파이프라인이 마르고 있을 가능성이 큽니다. 둘째, 건설공제조합 등 보증기관이 요청한 한도의 보증서를 실제로 발급하는지 확인합니다. 한도를 줄이거나 담보를 추가로 요구한다면 그것 자체가 신용 신호입니다.

셋째, 시공사가 주주나 보증인으로 참여한 개발사업이 있는지 묻습니다. 태왕이앤씨는 회사 측 설명으로 자산 4,760억원이 부채 약 2,500억원보다 많다고 밝혔지만, 주주 겸 시공사로 참여한 특수목적법인(SPC)의 개발사업이 자금난의 직접 원인으로 지목됐습니다. 재무제표상 자산이 부채보다 많아도, 개발사업 익스포저가 있으면 유동성은 별개의 문제입니다.

넷째, 현장입니다. 해당 시공사가 지금 짓고 있는 현장 2~3곳을 찾아 협력업체 대금이 제때 지급되는지, 투입 인력이 줄지 않았는지를 확인합니다. 대금 지연은 재무제표에 반영되기 전에 현장에서 먼저 드러나는 경우가 많습니다.

경주 안에서도 이 변수가 걸리는 방식은 부분 시장마다 다릅니다. 참고로 경북 종합건설업 폐업 38곳 중 경주 소재 업체 수는 공개 집계로 확인되지 않았습니다.

외동산단 일대는 노후 공장의 증·개축과 설비 교체 공사가 많습니다. 도급 5천만원 미만이거나 공기 3개월 이내인 공사는 대금 지급보증 등의 예외라 보증 없이 계약이 진행될 수 있어, 규모는 작아도 보증 공백이 넓은 시장입니다. 안강 RE100 산업단지는 입주가 본격화하는 시점의 공사비 수준이 분양가를 포함한 총사업비를 좌우합니다. 문무대왕면 SMR 국가산단은 2030년 완공 목표로 절차를 밟는 단계라, 지금은 시공사 리스크보다 입주 시점의 공사비 가정이 먼저입니다. 경주 시내 상업·주거에서는 미분양이 쌓인 지역 건설사의 주택사업 노출도가 공장 공사를 맡길 시공사의 실사 항목이 됩니다. 신경주역 주변 물류·창고 사업은 규모가 커서 공사이행보증을 넣는 구조를 협상하기가 상대적으로 수월합니다.

경주 내남면 명계3일반산단에서는 대일공업이 2026년 9월부터 2027년 12월까지 506억원을 투자해 19,963㎡ 부지에 공장을 짓는 계획이 발표돼 있습니다. 투자 기간이 이번 사이클과 그대로 겹치는 사례라, 보조금 투자기간 조건과 공정 관리가 어떻게 맞물리는지 지켜볼 만합니다.

같은 숫자를 두고 시장 참여자의 결론은 갈립니다.

신축 발주자에게는 공사비 수준보다 계약 구조가 먼저입니다. 상승폭 둔화를 보고 착공을 미루면, 기다리는 동안의 가동 지연 비용이 새로 생깁니다. 기존 공장 보유자에게는 재조달원가 상승이 원가법 가치를 받쳐줍니다. 다만 그 가치가 매각가로 실현되는지는 거래사례로 따로 확인해야 합니다. 기존 공장 매도자는 '새로 지으면 더 비싸다'는 논리로 호가를 올릴 여지가 생기지만, 경북 산업용 거래가 얇아 매수자가 비교사례를 요구하면 근거가 약해집니다. 지역 시공사는 반대로 발주자에게 공사대금 지급보증을 요구할 근거(건설산업기본법 제22조의2)를 갖고 있어, 보증을 주고받는 협상이 양쪽 모두의 방어 수단이 됩니다.

변수의 시간표도 다릅니다. 단기(6개월 이내)는 유가와 공사비지수 사이의 2개월 시차, 중기(1~2년)는 수주 급감이 시공사 매출 공백으로 넘어오는 시점, 장기(3년 이상)는 건설 인력 감소가 노무비를 구조적으로 떠받치는지입니다. 앞의 둘은 경기 변수이고, 마지막은 장기 가치 동인에 가깝습니다.

공사비지수 138.59는 '언제 지을 것인가'에 대한 신호로 읽히기 쉽습니다. 하지만 상승폭이 줄어든 지금 발주자가 새로 계산해야 하는 것은 가격보다 시공사가 12~18개월의 공사 기간을 버틸 수 있는가, 그리고 버티지 못했을 때 손실이 얼마로 묶이는가입니다. 앞의 시뮬레이션에서 사고의 확률은 시공사 신용이, 크기는 계약 구조가 좌우했고, 두 변수는 보증 발급이라는 고리로 묶여 있었습니다. 감내할 수 있는 손실의 한도를 가른 것은 가동 지연 1개월의 값입니다.

Sam Zell은 가치 판단을 대체비용에서 시작하라고 했습니다. 공사비가 오를수록 그 말은 무겁게 들리지만, 대체비용은 누군가 실제로 완공해줄 때에만 성립하는 숫자라는 점도 함께 기억할 필요가 있습니다. 이 글의 폐업·수주 수치는 매일신문 대구·경북 집계와 한국건설산업연구원 9월호 보도에서 확인할 수 있고, 개별 시공사의 상태는 KISCON과 현장에서 따로 확인해야 합니다.

데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다.