안계댐 인근 전원주택 부지 — 토지이음 3필지가 보여주는 세 겹의 규제와 농지보전부담금 322만원

안계댐 주변에서 전원주택 부지를 보러 가면 먼저 눈에 들어오는 것은 물입니다. 유네스코 세계유산 양동마을이 같은 면에 있고, 11.5km 둘레길 사업이 발표된 곳이기도 합니다. 조건이 갖춰진 것처럼 보입니다.

그런데 토지 판단에서 먼저 확인할 서류는 지도가 아니라 토지이용계획확인서입니다. 2026년 11월 7일 국토교통부 토지이음에서 강동면 안계리와 양동리의 3필지를 조회했습니다. 결과는 같은 면 안에서 적용 법령이 세 갈래로 갈린다는 것이었습니다.

조회한 3필지는 표본이며 이 지역 전체를 대표하지 않습니다. 필지별 규제는 지번 단위로 확인해야 합니다. 다만 세 필지가 보여주는 구조는 이 구간을 이해하는 데 충분합니다. 안계댐이 저수지가 아니라 취수원이기 때문에 생기는 구조입니다.

표를 가로로 읽으면 같은 면 안에서 적용 법령이 갈립니다. 수면 필지는 상수원보호구역, 안계리 1번지는 공장설립승인지역, 양동리 70번지는 공장설립제한지역입니다. 수도법 제7조의2는 상수원보호구역 밖의 지역에서도 공장설립을 제한하도록 규정하고 있고, 시행령 제14조의2와 제14조의3이 제한지역과 승인지역의 범위를 각각 정합니다.

세 필지만으로 어느 지정이 어느 거리에 걸리는지까지는 말할 수 없습니다. 다만 수도법 계열 지정이 세 종류나 붙어 있다는 사실은 한 가지와 맞물립니다. 안계댐은 취수원입니다. 1971년 포항권 광역용수도사업의 일환으로 건설된 용수전용댐입니다.

전원주택을 보는 쪽에서 이 사실이 갖는 의미는 두 방향입니다.

불리한 쪽부터 보겠습니다. 경관이 가장 좋은 접안부는 자연환경보전지역이고 상수원보호구역입니다. 국토계획법상 자연환경보전지역은 개발행위 제한이 가장 강한 용도지역이며, 상수원보호구역에서 건축물 신축·증축, 수목 벌채, 토지 형질변경은 시장·군수의 허가 사항입니다. 안계리 300번지의 확인도면 범례에는 공익용산지와 산림보호구역도 함께 올라 있습니다. 물가에 집을 짓는 그림은 이 지역에서 성립하지 않습니다.

유리한 쪽도 있습니다. 제한지역에서는 공장 설립이 막히고, 승인지역에서는 수도법 시행규칙 별표2가 정한 업종만 승인을 받아 설립할 수 있습니다. 승인지역은 금지가 아니라 조건부 허용이므로 저오염 업종은 들어올 수 있습니다. 거기에 가축사육제한구역이 겹칩니다. 안계리 두 필지는 전부제한입니다. 축사 신설이 막혀 있습니다. 주거 입지에서 공장 소음과 축사 악취는 가장 되돌리기 어려운 하자인데, 이 구간에서는 그 두 가지가 법으로 억제되어 있습니다.

정리하면 이 구간은 경관 좋은 물가를 포기하는 대가로 환경 안정성을 얻는 구조입니다. 그 교환이 받아들여지는지가 첫 번째 판단입니다.

두 번째 판단은 비용입니다. 조회된 개별공시지가가 있으니 계산이 가능합니다.

안계리 1번지는 지목이 답이고 개별공시지가는 2026년 1월 기준 ㎡당 24,400원입니다. 조회 결과의 지역·지구 항목에 농업진흥지역 표시가 없으므로 아래 계산은 농업진흥지역 밖의 농지로 보고 진행합니다. 근거는 두 가지입니다. 첫째, 농업진흥지역으로 지정된 농지는 토지이용계획확인서에 그 사실이 표시됩니다. 둘째, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제42조제2항은 관리지역에서 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역을 농림지역으로 결정·고시된 것으로 본다고 정합니다. 보전관리지역으로 남아 있다는 것은 농업진흥지역이 아니라는 뜻입니다. 농지법 시행령 제53조는 농지보전부담금의 ㎡당 금액을 개별공시지가에 농업진흥지역 농지 100분의 30, 농업진흥지역 밖 농지 100분의 20을 곱한 금액으로 정합니다. 농지법 시행규칙 제47조의2는 ㎡당 상한을 5만원으로 둡니다.

계산하면 ㎡당 4,880원입니다. 상한에 한참 미치지 않습니다.

322만원은 전원주택 총사업비에서 큰 항목이 아닙니다. 이 계산이 쓸모 있는 이유는 금액이 아니라 구조입니다. 농지보전부담금은 공시지가에 연동되고, 공시지가가 낮은 이유는 대개 규제가 강하거나 접근성이 떨어지기 때문입니다. 부담금 322만원은 싼 값이 아니라 24,400원/㎡이라는 평가에 대한 확인입니다.

다만 공시지가가 모든 항목에 영향을 주지는 않습니다. 공시지가가 올랐다는 뉴스를 보고 취득세 부담을 걱정하는 경우가 있는데, 취득세는 실거래가 기준입니다. 공시지가가 직접 꽂히는 곳은 재산세·종합부동산세와 두 가지 전용 부담금입니다.

대체산림자원조성비는 산지를 전용할 때 나옵니다. 2026년도 부과기준은 산림청고시 제2026-16호로 2026년 1월 30일 제정·시행됐습니다. 부과금액은 전용·일시사용 허가면적에 단위면적당 금액을 곱해 산출하고, 단위면적당 금액은 산지별·지역별 산출금액에 개별공시지가의 1000분의 1을 더한 값입니다. 공시지가 반영분은 ㎡당 8,340원을 상한으로 합니다.

산지별·지역별 단가는 고시 별표에 있습니다. 이 글에서는 그 단가표를 확인하지 않았으므로 금액을 제시하지 않습니다. 임야를 검토한다면 고시 별표를 직접 열어 확인하는 것이 정확합니다.

세 번째 판단은 입지입니다. 이상은 입지를 100점으로 스코어링하고, 교통 접근성 25점, 산업 인프라 25점, 노동력·생활 환경 20점, 규제·법적 환경 15점, 미래 가치 15점으로 배분합니다. 등급은 A 85점 이상, B 70~84점, C 55~69점, D 55점 미만입니다.

이 체계는 산업용 부지를 전제로 설계됐으므로 전원주택에 그대로 쓸 수는 없습니다. 다만 두 항목은 그대로 유효합니다.

규제·법적 환경 15점이 이 구간에서 가장 크게 움직입니다. 용도지역 적합성, 환경 규제, 문화재 규제가 각각 배점을 갖고 있고, 조회된 세 필지는 모두 여기서 감점 요인을 안고 있습니다. 양동리 70번지는 역사문화환경보존지역에 비행안전구역까지 겹칩니다. 경주는 매장문화재 발굴조사가 사업 일정에 6~24개월을 더할 수 있는 지역이고, 이는 공장이든 주택이든 동일하게 적용됩니다.

노동력·생활 환경 20점 중 편의시설과 30분 내 거주인구 항목이 두 번째로 중요합니다. 여기서 주의할 점이 있습니다. 강동면은 경주 북쪽 끝이고 포항과 경계를 맞댑니다. 생활권이 안강읍 쪽인지 포항 쪽인지는 필지 위치에 따라 갈리므로, 경주시 통계만 보고 판단하면 어긋날 수 있습니다. 참고로 인접한 안강읍 인구는 2025년 말 21,803명으로 전년보다 703명 줄었고, 경주시 전체는 244,055명에 65세 이상이 70,432명으로 28.9%입니다.

여기서 숫자를 해석할 때 주의할 점이 있습니다. 인구가 줄고 고령화율이 높다는 사실은 의료·교육·상업 시설의 유지 전망과 연결되지만, 전원주택 수요 자체와는 직접 연결되지 않습니다. 은퇴 후 거주를 전제한다면 고령 인구 비중이 높은 지역이 오히려 관련 인프라를 갖추고 있을 수 있습니다. 반대로 미취학 자녀가 있다면 같은 숫자가 반대 방향으로 읽힙니다. 같은 숫자가 가구 구성에 따라 다르게 작동합니다.

그리고 거시 변수 하나가 2026년 10월에 바뀌었습니다. 행정안전부는 10월 7일 인구감소지역 5년 재지정 결과를 발표하면서, 경주시를 기존 인구감소관심지역에서 '인구활력+지역'으로 지정했습니다. 새 평가에는 취업자 수·시가화율·생활인구를 포함한 인구활력지수가 처음 도입됐습니다. 보도에 따르면 지방소멸대응기금 등 기존 행·재정 인센티브와 특례는 향후 5년간 종전 수준으로 유지됩니다.

이 변화를 어떻게 읽어야 할까요. 두 가지로 갈립니다.

긍정적으로 읽으면 통근·체류 인구를 포함한 실질 활력이 인정됐다는 뜻입니다. 경주 합계출산율은 2024년 0.88명에서 2025년 0.94명으로 올랐습니다. 건천읍 인구는 4,095명 늘었고 황성동도 718명 늘었습니다. 줄어드는 지역과 늘어나는 지역이 같은 시 안에 함께 있습니다.

다만 이 변경을 특례와 곧바로 연결하면 어긋납니다. 짚어둘 사실이 두 가지입니다. 첫째, 경주는 종전에도 인구감소지역이 아니라 인구감소관심지역이었으므로, 인구감소지역 89곳을 요건으로 삼는 세컨드홈 특례의 직접 대상이 아니었습니다. 이번 변경으로 새로 잃는 특례가 있다는 뜻이 아닙니다. 둘째, 확인한 보도 4건은 모두 지방소멸대응기금 등 기존 지원이 5년간 종전 수준으로 유지된다고 적고 있습니다. 특정 특례의 적용 여부를 다룬 보도는 없었으므로 이 글에서도 단정하지 않습니다. 세제를 전제로 계획을 세운다면 계약 전에 소관 부서에 직접 확인하는 절차를 넣는 편이 안전합니다.

이상의 3대 원칙 중 장기 가치 관점이 요구하는 구분이 여기에 있습니다. 지위 변경은 제도 변수이고, 장기 가치 동인은 인구 구조와 산업 기반입니다. 지위가 바뀌어도 안강읍 인구가 줄고 있다는 사실은 바뀌지 않습니다. 반대로 지위가 유지되었더라도 건천읍이 늘었다는 사실은 바뀌지 않았을 것입니다.

이상의 4방법론을 이 구간에 적용하면 가중치가 그대로 적용되지 않습니다.

수익환원법 40%는 실거주용에서 작동하지 않습니다. 임대를 전제하지 않는 주택은 현금흐름을 만들지 않습니다. 임대를 전제한다면 강동면과 안강읍의 임대 수요를 별도로 조사해야 하고, 조회 가능한 사례가 적습니다.

거래사례비교법 25%의 신뢰도가 가장 낮습니다. 거래사례비교법은 2년 이내, 반경 1~3km 이내 유사 거래 3건 이상을 요구합니다. 전원주택은 규격이 제각각이고 거래가 드물어 이 조건을 채우기 어렵습니다.

원가법·대체비용 25%의 실질 비중이 올라갑니다. 토지비에 전용부담금, 토목, 진입로, 인입 비용을 더한 합계가 실제 원가이고, 이 합계가 인근 기존 주택 시세를 넘는 경우가 흔합니다. Sam Zell이 대체비용에서 시작해서 끝난다고 한 이유가 여기에 해당합니다.

잔여가치법 10%는 이 구간에서 거의 비어 있습니다. 상수원보호구역과 자연환경보전지역은 용도변경 잠재력이 낮은 지정입니다.

보수적 안전마진 원칙을 적용하면 결론이 나옵니다. 최대 투자가는 보수적 가치의 90% 이하, 목표 투자가는 85% 이하입니다. 그리고 여기에 환금성 할인을 가격에서 미리 빼두는 것이 이 구간에서 추가로 필요한 조정입니다. 공시가격 현실화율이 53.6~69.0% 수준이라는 사실은 공시지가와 시장가 사이에 구조적 간격이 있다는 뜻이고, 거래가 드문 시장에서는 그 간격이 매도 시점에 불리하게 작동합니다.

같은 자료를 두고 결론이 갈립니다.

실거주 목적 매입자에게 이 구간은 확인 목록이 분명한 편입니다. 규제가 많다는 것은 역설적으로 확인할 항목이 명시적이라는 뜻입니다. 토지이음 조회와 조례 확인, 현장 답사 세 번으로 대부분 판별됩니다. 그리고 공장과 축사가 법으로 억제된 구간이라는 점은 10년 뒤에도 유지될 조건입니다.

투자 목적 매입자에게는 불리합니다. 용도변경 잠재력이 낮고 거래가 드뭅니다. 둘레길이나 관광 수요를 근거로 한 상승 논리는 접안부에 적용되지 않는데, 접안부가 바로 그 논리의 근거입니다.

매도자는 경관이 아니라 조건을 팔아야 합니다. 상수원보호구역 밖이라는 사실, 개발행위허가 가능 범위, 진입로와 인입 상태를 서류로 준비하면 실사 기간이 줄고 줄어든 기간은 가격 방어로 돌아옵니다. 다만 가축사육제한구역처럼 조례로 정해지는 지정은 조례가 바뀌면 함께 바뀝니다. 영구 조건으로 설명하지 않는 편이 낫습니다.

이미 보유한 쪽은 지정의 추가 여부를 연도별로 다시 확인할 필요가 있습니다. 조회된 지정일들은 2008년, 2017년, 2021년, 2023년으로 흩어져 있습니다. 규제는 매입 시점 이후에도 추가됩니다.

정리하면 안계댐 인근은 세 겹의 규제가 거리에 따라 다르게 걸리는 구간입니다. 수면과 접안부는 자연환경보전지역에 상수원보호구역, 한 겹 바깥은 보전관리지역에 공장설립승인지역, 양동마을 방면은 역사문화환경보존지역과 비행안전구역까지 중첩됩니다. 2026년 11월 7일 조회한 3필지가 그렇게 나타났습니다.

이 구조에서 전원주택이 성립하는 자리는 물가가 아니라 한 겹 바깥입니다. 그리고 그 자리의 가치는 경관이 아니라 네 가지로 결정됩니다. 진입로, 인입 상태, 조례상 건축 가능 여부, 생활권까지의 거리입니다. 네 가지 모두 하루면 확인됩니다.

안계리 1번지 수준의 농지라면 660㎡ 전용에 농지보전부담금 약 322만원입니다. 금액은 작지만 그 숫자가 알려주는 것은 ㎡당 24,400원이라는 평가 자체입니다. 싼 땅에는 싼 이유가 있고, 그 이유가 감당 가능한 종류인지가 판단의 전부입니다.

2026년 10월 7일 경주의 지역 지위가 바뀌었습니다. 제도 변수는 5년 주기로 움직이고, 인구와 산업은 그보다 느리게 움직입니다. 매입 논리를 제도에 걸면 5년마다 다시 확인해야 하고, 인구와 산업에 걸면 확인 주기가 길어집니다.

데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다. 이 구간에서 현장 검증은 바람이 불어오는 방향을 확인하는 일에서 시작합니다.