경북 땅값 0.06%, 거래는 5년 평균보다 34% 적습니다 — 거래가 비면 지수는 '확인되지 않은 값'입니다

2026년 10월 27일, 국토교통부와 한국부동산원이 '2026년 3분기 전국 지가변동률 및 토지거래량'을 발표했습니다. 전국 땅값은 0.62% 올라 2023년 3월 이후 상승세를 이어 갔지만 상승은 서울과 수도권에 몰렸습니다. 256개 시군구 중 평균을 넘은 곳은 44곳, 174곳은 0.00~0.60% 구간입니다(국토교통부 보도자료, KDI 경제정보센터 게시본 기준).

경북 공장 부지 독자에게 중요한 숫자는 0.62%가 아닙니다. 경북 0.06%와 그 밑에 깔린 거래량 −34.1%입니다. 땅값은 거의 움직이지 않았는데 거래는 3분의 1이 비었습니다. '가격이 안정됐다'와 '가격이 확인되지 않았다'라는 두 해석이 동시에 성립하고, 어느 쪽으로 읽느냐에 따라 호가의 수용, 비교 사례의 보정, 담보평가의 각오가 달라집니다.

읽는 순서를 밝혀 둡니다. 앞부분은 국토교통부·부동산원 발표와 언론 보도의 수치를 정리한 영역이고, 지수의 성격 해석과 시뮬레이션은 이상의 분석입니다. 경주시 단위 3분기 수치는 작성 시점에 확인하지 못해 경북 광역 수치로 논의하며, 받는 경로는 뒤에 적습니다. 이 글은 특정 시점의 매입이나 매각을 권하지 않습니다.

전국에서 경북으로 내려가면 숫자의 성격이 바뀝니다. 전국 0.62%는 월별 0.21%, 0.20%, 0.21%가 쌓인 값이라 분기 안에서 기울기가 꺾이지 않았습니다. 지방권은 2분기 0.19%에서 0.14%로 둔화했고, 경북은 그 절반 아래인 0.06%입니다. 경북매일이 정리한 추이를 보면 2025년 3분기 0.16%, 2026년 1분기 0.14%, 2분기 0.13%, 3분기 0.06%로 상승폭이 줄어 왔고 9월은 0.01%로 사실상 보합이었습니다(경북매일 보도 기준).

거래량은 더 또렷합니다. 경북의 3분기 토지 거래 23,007필지는 2분기 29,832필지보다 22.9%, 지난해 3분기 27,608필지보다 16.7% 적고, 최근 5년 3분기 평균 34,904필지와 견주면 34.1%가 비었습니다. 건축물이 없는 땅만 센 순수토지는 12,282필지로 전분기 대비 26.0% 줄었습니다.

어느 숫자를 쓸지 정해야 합니다. 전분기 대비 −22.9%에는 계절이 섞여 있습니다. 3분기는 장마와 휴가가 있고, 2026년은 9월 하순 추석 연휴로 영업일이 줄었습니다. 분석에 쓸 숫자는 같은 계절끼리 비교한 5년 3분기 평균 대비 −34.1%이되, 그 5년 평균에 2021년 거래 호황기가 포함되어 기준선이 높다는 단서를 붙입니다. 단서를 붙여도 전년 동기 대비 −16.7%는 남습니다.

지가변동률이 무엇을 재는 지수인지 짚어야 다음 논의가 섭니다. 이 통계는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제19조에 근거한 국가승인통계(승인번호 315001호)로, 한국부동산원이 전국 표본지를 매월 조사·평가해 만드는 연쇄지수입니다. 실거래가의 평균이 아니라, 조사자가 거래사례·평가선례·호가를 종합해 표본지 가격을 매달 다시 매긴 변화율입니다. 감정평가서를 쓰는 정식 평가와도 다르므로 '조사평가 기반 지수'라고 부르는 것이 정확합니다.

거래가 풍부한 시장에서 이 설계는 시세를 잘 따라갑니다. 문제는 거래가 비었을 때입니다. 표본지 주변에 참고할 거래가 없는 달에 조사자는 근거 없이 값을 올리지도 내리지도 않습니다. 그래서 거래 공백기의 지수는 양방향으로 지연됩니다. 지수가 내려갈 수 없다는 뜻은 아닙니다. 같은 발표에서 제주(−0.28%)와 경남(−0.07%)은 내려갔습니다(파이낸셜뉴스 보도 기준). 다만 그 하락은 거래 근거가 있을 때 기록되고, 경북처럼 거래가 3분의 1 빈 곳에서는 방향 자체가 기록되지 않습니다. 경북 9월 0.01%는 '0.01% 올랐다'가 아니라 '방향이 확인되지 않았다'로 읽는 것이 정확합니다. 반대 가설도 대등하게 둬야 합니다. 거래 감소가 매도자의 매물 보류, 즉 공급 위축이라면 호가가 맞을 수도 있습니다. 어느 쪽인지는 지수가 아니라 거래가 답합니다.

공장 부지 실무에서 이 점이 중요한 이유가 하나 더 있습니다. 거래사례비교법에서 과거 사례를 현재 시점으로 끌어올 때 쓰는 시점보정 도구가 바로 이 지가변동률입니다. 지수가 둔해지면 시점보정도 둔해지고, 과거 가격이 거의 그대로 현재로 넘어와 다시 다음 달 조사자의 참고 자료가 됩니다. 순환이 생기고, 이를 끊으려면 지수 밖의 입력이 필요합니다.

경계할 것이 하나 더 있습니다. 전국 공업지역 0.58%를 경북 공장 부지에 대입하면 안 됩니다. 서울·수도권 준공업지역의 상승이 섞인 전국 가중 평균이기 때문입니다. 한국부동산원은 시군구별·용도지역별 월별 지가변동률을 KOSIS에 공표하므로(통계표 '시군구별/용도지역별/이용상황별 지가변동률', 작성 시점 2026년 8월분까지 반영), 경주 공업지역의 값은 추정하지 말고 그 표에서 직접 받아 씁니다.

거래가 빈 분기에 비교 사례를 보강할 입력은 세 가지입니다. 첫째, 인근 산업단지의 신규 분양가입니다. 공급자가 조성원가에 마진을 얹은 값이므로 대체비용의 상한이 됩니다. 2026년 9월 경북개발공사가 공고한 경산 화장품특화단지 산업시설용지는 ㎡당 약 35만~39만 원이었고(경북매일 보도 기준). 조성이 끝난 산단의 값이므로 개별입지 나대지에 쓰려면 조성비·인허가비·부담금을 빼야 하고 경주와 입지도 다릅니다. 값을 옮겨 쓰는 게 아니라 '이 위로는 사지 않는다'는 상한으로 씁니다. 둘째, 법원경매 낙찰가율입니다. 거래 공백기에 실제로 돈이 오간 가격 중 가장 투명한 것이 경매이며, 경북 공업용 토지의 낙찰가율과 유찰 횟수는 법원경매정보에서 확인합니다. 셋째, 표준지공시지가에 지역 현실화율을 역산한 값입니다. 매년 1월 1일 기준이라 시점이 늦지만, 거래가 없는 구역에도 존재하는 유일한 공적 가격입니다.

이 세 입력으로 시뮬레이션합니다. 전제: 경주 외곽 개별입지 나대지 공장용지 10,000㎡, 매도자 호가 ㎡당 40만 원(총 40억 원). 비교 사례는 세 건으로 A는 15개월 전 ㎡당 36만 원, B는 9개월 전 37만 원, C는 4개월 전 38만 원(건물 포함 거래에서 토지분을 배분한 값)입니다. 시점보정에 쓰는 경북 지가변동률은 최근 네 분기 합산 약 0.50%입니다(2025년 4분기 약 0.17%는 하반기 0.33%에서 3분기 0.16%를 뺀 이상의 추산, 이후 0.14%·0.13%·0.06%). 아래 숫자는 모두 이 가정 위에 있습니다.

여기까지의 시뮬레이션은 세 가지 가정 위에 서 있습니다. 그 가정이 흔들리는 지점을 먼저 적습니다.

첫째, 경북 거래 감소가 공장용지의 감소인가입니다. 전국 감소를 이끈 것은 농림지역(−37.6%, 2분기는 −4.5%)과 답(−30.1%)입니다. 한국경제는 이를 농지 전수조사와 연결했는데, 국토교통부의 공식 해석이 아니라 기자의 해석입니다. 다만 배경은 분명합니다. 농림축산식품부는 2026년 5월 18일부터 2년 일정으로 농지 전수조사를 시작했고, 7월 16일 중간 보고에서 조사 대상의 27.6%가 위법 의심으로 분류됐으며(머니투데이 보도 기준), 8~12월 심층조사와 9월 21일 후속 조치가 이어졌습니다. 경북은 농지 비중이 큰 지역이므로 23,007필지 감소의 상당 부분이 농지일 가능성이 높고, 그렇다면 공장용지 거래는 34%보다 덜 줄었을 수 있습니다. 반대로 공장 매매는 대부분 건물 포함 거래라 순수토지 통계에서 빠집니다. 어느 쪽이든 이 발표만으로 '경주 공장 부지 거래가 3분의 1 비었다'고 쓰면 틀립니다.

둘째, 시점보정의 기준 지수가 경북 광역 평균이라는 점입니다. 경주와 포항, 구미의 공업지역은 다른 속도로 움직입니다. 셋째, 원가법 상한으로 쓴 산단 분양가는 경산의 값이며 경주 개별입지의 조성원가와 같지 않습니다.

가설 검증은 이 순서로 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 경주시 토지·공장 거래 건수를 지목별로 분기 비교하고, KOSIS 시군구별·용도지역별 표에서 경주 공업지역의 월별 변동률을 받고, 법원경매정보에서 경북 공업용 토지의 낙찰가율과 유찰 횟수를 봅니다. 그 뒤가 현장입니다. 외동과 안강 일대 중개업소 세 곳에 최근 석 달 거래 건수와 호가 대비 성사가 차이를 묻는 것이 데이터가 답하지 못하는 부분을 채웁니다.

경주 공장 부지를 하나의 시장으로 묶으면 이번 데이터의 의미를 놓칩니다. 거래 공백에 가장 민감한 곳은 원래 거래가 드물던 외곽이 아니라 기대감으로 호가가 먼저 움직였던 곳이며, 다섯 개 부분 시장은 서로 다른 시간표 위에 있습니다.

문무대왕면 SMR 국가산단 주변은 2023년 3월 후보지 지정 이후 기대감이 호가에 먼저 반영된 곳입니다. 2026년 6월 SMR 초도호기 부지 선정에서 경주가 부산 기장에 밀렸다는 보도 이후 기대의 일부가 재조정되고 있지만 호가는 느리게 내려옵니다. 지수의 하방 경직성이 가장 크게 나타날 곳이며, 호가와 성사가의 갭을 가장 먼저 확인해야 하는 곳입니다. 안강 RE100 산단 후보지 일대도 비슷합니다. 재생에너지 기반 산업 생태계라는 장기 동인은 유효하지만, 그 동인이 3분기 거래 가격에 얼마나 들어가 있는지는 거래가 있어야 확인됩니다.

외동산단 내부는 지수에는 둔감합니다. 분양가와 입주 자격, 처분 제한이 가격을 경직시키므로 거래가 줄어도 호가가 크게 흔들리지 않습니다. 다만 중기 리스크는 여기가 가장 큽니다. 자동차부품 1·2차 협력사가 모인 곳이라 완성차 물량과 전기차 전환에 따라 매물이 먼저 늘 수 있고, 그 매각은 건물 포함 거래라 순수토지 통계에 잡히지 않으니 이 구역은 지가변동률이 아니라 공장 실거래 건수로 봐야 합니다. 경주 시내 상업·주거는 미분양 주택 재고와 같은 방향으로 움직이며 공장 부지와 분리해 읽습니다. 신경주역 KTX 주변은 물류·통근 거점의 장기 가치가 있지만, 거래 공백기에 그 가치가 가격으로 확인된 근거는 아직 없습니다. 다섯 곳 모두 '경북 0.06%' 한 숫자로 덮이지만 호가와 실거래의 간격은 곳마다 다르고, 포항 철강·구미 전자 권역과도 속도가 다릅니다.

정책·구조 변수는 세 시간대로 나눕니다. 단기(연내): 서울 전역 토지거래허가구역 지정은 2026년 12월 31일 만료 예정인데 국토교통부 장관이 10월 7일 국정감사에서 허가제 수요가 있다고 답했고, 11월 26일 금융통화위원회가 공장 부지 대출 금리의 다음 방향을 정합니다. 중기(1~2년): 농지 전수조사가 2027년 1996년 이전 취득 농지로 확대되므로, 농지를 전용해 공장용지를 만드는 경로의 매물과 가격이 함께 영향을 받습니다. 장기: 경북의 인구와 제조업 구조입니다. 2025년 3분기 이후 둔화해 온 지가는 단기 노이즈가 아니라 이 장기 동인이 가격에 스며드는 과정일 수 있고, 그렇다면 거래가 돌아와도 지수가 다시 오른다는 보장은 없습니다.

같은 데이터를 참여자별로 읽으면 결론이 갈립니다. 매도자는 '경북 땅값은 올랐다'는 지수를 호가의 근거로 삼고 싶어 하지만, 거래가 34% 빈 분기의 0.06%는 호가를 지키는 근거로 약합니다. 호가를 유지하려면 최근 성사 사례를 제시해야 합니다. 매입자에게 거래 공백은 협상의 근거이면서 동시에 비교 사례가 없다는 뜻이므로, 원가법 상한과 경매 낙찰가율로 자기 기준가를 먼저 세워야 합니다. 보유자는 세금보다 담보를 봐야 합니다. 재산세는 내년 5월 공시지가가 정하고 취득세·양도세는 이번 지수와 무관하지만, 내년 대출 갱신 때의 담보평가는 이번 분기의 거래 공백을 반영합니다. 신축을 준비하는 인허가 신청자는 개발부담금의 개시 지가를 공시지가로 잡는지 실매입가로 잡는지에 따라 정상지가상승분의 기준이 갈리므로, 산식을 먼저 확인한 뒤 지수를 대입해야 합니다.

여기까지가 데이터입니다. 3분기 전국 땅값 0.62%는 서울과 수도권의 숫자이고, 경북 0.06%는 거래가 5년 평균보다 34% 빈 분기에 나온 숫자입니다. 거래가 비면 지가변동률은 시세를 따라가는 지수에서 방향이 확인되지 않은 기록으로 성격이 옮겨 가고, 그 지수가 다시 시점보정에 쓰이면서 과거 가격이 현재로 그대로 넘어옵니다. 이 순환을 아는 사람과 모르는 사람은 같은 호가 40억 원을 두고 7.3%와 20.5%만큼 다른 기준가를 갖게 됩니다.

데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다. 이번 분기의 가설은 '경북 공장 부지 가격은 안정된 것이 아니라 확인되지 않은 것이다'입니다. 확인하는 곳은 지수가 아니라 실거래 건수, 경매 낙찰가율, 산단 분양가, 중개업소가 말하는 호가와 성사가의 간격입니다. 확인 전까지 이상의 기본값은 시나리오 ②이며, 거래가 돌아와 사례가 세 건 이상 쌓이면 그때 지수를 다시 믿습니다. 발표 원문은 국토교통부 보도자료(KDI 경제정보센터)와 파이낸셜뉴스 보도에서 확인할 수 있고, 경주시 단위 수치는 한국부동산원 R-ONE과 KOSIS에 9월분이 반영되는 대로 받아 이 글의 가설에 대입해 보시기 바랍니다.