국가산단 무단입주·불법임대 35건 고발 — 산단 공장 임대수익은 '입주계약'이 있어야 가치로 환산됩니다

2026년 9월 21일, 더불어민주당 송재봉 의원(충북 청주 청원)이 한국산업단지공단에서 받은 자료를 공개했습니다. 산단공은 2025년 10월부터 2026년 8월까지 국가산업단지를 집중 단속해 무단입주·불법임대 35건을 형사고발하고 228건에 과태료를 부과했습니다. 2024년 적발 15건, 2025년 69건과 비교하면 단속 강도가 달라졌습니다(한국경제TV, 2026.09.21).

계기는 2025년 9월 감사원 지적이었습니다. 관리기관의 입주계약 명부와 세무서의 사업자등록이 서로 맞지 않는다는 내용입니다. 정상 업종으로 입주계약을 맺은 뒤 한 호실을 칸막이로 나눠 공유오피스로 재임대한 사례, 한 호실에 사업자등록이 192개 몰린 사례가 확인됐습니다(경북일보, 2026.09.22).

공장 부지를 검토하는 입장에서는 남의 일처럼 보입니다. 적발된 곳이 서울 지식산업센터이기 때문입니다. 그런데 처분의 근거가 된 조문은 지식산업센터 전용이 아닙니다. 산업단지 안에서 공장 한 동을 빌려주거나 빌려 쓰는 모든 거래가 같은 조문 위에 있습니다. 이번 숫자는 산단 공장의 임대수익을 가치로 환산할 때 무엇을 먼저 확인해야 하는지를 묻고 있습니다.

이 표를 읽을 때 두 가지를 구분해야 합니다. 첫째, 입주기업 수와 사업자등록 수의 격차 전부가 불법임대는 아닙니다. 입주계약은 건축물대장 주소로, 사업자등록은 임대차계약서 주소로 관리되기 때문에 지점이나 휴업 사업자, 입주계약 예외 시설이 섞여 있습니다. 격차는 '대조가 안 되는 범위'를 보여줄 뿐이고, 처분으로 이어진 것은 고발 35건과 과태료 228건입니다. 이 숫자도 무단입주와 불법임대를 합친 것이며, 고발이 곧 유죄 확정을 뜻하지는 않습니다.

둘째, 임대 자체는 산업단지의 일상입니다. 시흥상공회의소의 2026년 1분기 산업단지 동향 보고서를 보면 시흥스마트허브(시화국가산단) 입주업체 11,348개사 가운데 임차업체가 7,364개사로 약 65%입니다. 산단에서 문제 되는 것은 임대라는 행위가 아니라, 관리기관이 모르는 임대입니다.

여기까지가 데이터입니다. 이제 조문으로 넘어갑니다. 아래 내용은 2026년 9월 18일 시행 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률과 시행령 원문을 대조해 정리한 것입니다.

이상의 가치평가는 4방법론을 교차검증합니다. 수익환원법/DCF 40%, 거래사례비교법 25%, 원가법/대체비용 25%, 잔여가치법 10%입니다. 임대 적법성은 이 중 세 곳에 영향을 줍니다.

수익환원법에서는 전제 조건입니다. 임대료에서 운영비를 뺀 NOI를 Cap Rate로 나누는 계산은 그 임대가 계약 기간 동안 유지된다는 가정 위에 섭니다. 임대사업 입주계약이 없는 임대는 시정명령의 대상이 되는 현금흐름이므로, 적법화되기 전까지는 확정 수익으로 계산에 넣기 어렵습니다. 적법한 임대라도 임차인이 해당 산단의 입주자격 업종으로 한정되므로, 재임대까지 걸리는 공실 기간을 산단 밖 공장보다 길게 잡는 편이 보수적입니다.

거래사례비교법에서는 비교사례의 자격 문제가 됩니다. 인근 공장의 임대료를 조사할 때 그 임대가 관리기관에 신고된 것인지 알 수 없다면, 그 임대료를 기준으로 삼기 어렵습니다. 원가법에서는 방향이 뒤집힙니다. 통상 대체비용은 가치의 하한 역할을 하지만, 입주계약이 해지돼 처분 의무가 생기면 산업용지 양도가격이 취득가격에 생산자물가 상승분과 제세공과금·개량비를 더한 금액으로 정해집니다(법 제43조 ③, 제39조 ⑤, 시행령 제52조). 건물은 감정평가액을 고려해 정합니다. 처분 의무를 기한 안에 이행하지 않으면 재산가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금이 매년 반복 부과될 수 있습니다(제43조의3). 이 경로에 들어서면 토지분은 원가가 상한이 됩니다.

이 시뮬레이션의 숫자는 모두 가정입니다. Cap Rate 7.5%는 이상 프레임워크의 산단 내 공장 범위에 경주·경북 유동성 할인을 더한 내부 기준이지 실측 거래에서 뽑은 값이 아닙니다. 공실 5%·15%와 출구 Cap Rate 0.5%p 가산도 예시이고, 실제 크기는 해당 산단의 입주 가능 업종 폭과 직전 1~2년의 임대 소요 기간으로 확인해야 합니다. ③번의 해지 경로는 관리기관이 재량으로 해지를 택한 경우에 한정되며, 이번 공개 자료에 해지 건수는 없습니다. 시정기간 안에 입주계약을 체결하거나 변경하면 거기서 멈춥니다.

더 큰 한계는 집행 강도입니다. 228건은 한국산업단지공단이 관리하는 국가산단의 숫자입니다. 지방자치단체나 입주기업체협의회가 관리하는 일반산단·농공단지에서 같은 강도로 단속이 이뤄지는지 보여주는 자료는 확보하지 못했습니다. 다만 조문은 산단 유형을 가리지 않습니다. 단속이 없더라도 위반 여부는 매각 실사, 담보대출 심사, 지방세 감면 사후관리에서 드러납니다.

세금도 같이 봐야 합니다. 산업단지에서 신·증축으로 취득세·재산세를 감면받은 건물은 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 쓰면 감면분을 추징합니다(지방세특례제한법 제78조 ⑦). 같은 법은 '직접 사용'에서 임대를 원칙적으로 제외하고(제2조 ① 8호), 제78조 ⑤는 신·증축해 중소기업자에게 임대하는 경우를 감면 대상에 포함한다고 따로 적고 있습니다. 임대 전환이 추징 사유인지는 취득 경위와 임차인에 따라 갈리므로 관할 시·군 세무부서에 미리 확인할 항목입니다.

가설은 서류로 검증합니다. 확인 순서는 이렇습니다. 관리기관에서 임대인의 입주계약 종류(제조업인지 임대사업인지)와 임차인의 입주계약 체결 여부를 확인합니다. 공장등록대장에서 등록 업종과 면적을, 건축물대장에서 동별 용도를 봅니다. 임대차계약서의 주소·면적이 입주계약서와 일치하는지, 임대 기간이 제38조의2 ②의 기준에 맞는지 대조합니다. 해당 산단의 관리기본계획에서 입주 가능 업종을 확인하면 다음 임차인 후보의 폭이 나옵니다.

경주는 부분 시장마다 이 규칙이 다르게 걸립니다. 외동산단 일대는 일반산단과 산단 밖 개별입지 공장이 섞여 있습니다. 산단 안 공장은 위 조문이 그대로 적용되고, 개별입지 공장은 제38조 입주계약 대상이 아닙니다. 다만 개별입지도 공장등록 변경(법 제16조 ④)과 건축물 용도, 창업사업계획 승인 공장의 사후관리는 남습니다. 안강 RE100 산업단지 후보지는 태양광 발전사업자에 대한 임대 예외(제38조의2 ① 1호)가 지붕 임대 수익과 맞닿는 곳입니다. 문무대왕면 SMR 국가산단은 조성 전이지만, 분양 이후에는 완료신고 후 5년 처분제한(시행령 제49조 ⑦)과 임대 선행요건이 함께 걸리고, 국가산단인 만큼 관리 체계가 이번 단속과 같은 축에 놓일 가능성이 있습니다. 경주 시내 상업·주거와 신경주역 KTX 주변은 산업단지로 지정되지 않은 범위에서는 이 조문 밖에 있습니다.

경북에서는 구미 국가산단의 격차(입주계약 3,040개, 사업자등록 4,514개)가 이번 자료에 포함됐습니다. 경주 산단별 수치는 공개 자료에 없으므로, 경주시와 각 산단 관리기관에 개별 확인해야 합니다.

정책 변수는 시간대별로 방향이 다릅니다. 단기로는 2026년 국정감사입니다. 송 의원은 고발 35건과 과태료 228건을 구조적 문제로 규정하고 제도 개선을 요구하겠다고 밝혔습니다. 중기로는 산단공이 제시한 개선안이 변수입니다. 입주확인서 제출을 의무화하고 건축물대장과 사업자등록의 상세주소를 연계하는 방안인데, 시행되면 지식산업센터뿐 아니라 일반 공장의 미신고 임대도 대조 범위에 들어옵니다. 시행 시기와 범위는 아직 정해지지 않았습니다. 제도 정비 과정에서 자진 신고 기간이나 사후 입주계약 유도 같은 조치가 함께 나올 가능성도 있지만, 현재 발표된 것은 없습니다.

장기로는 두 흐름이 부딪칩니다. 하나는 제38조의2의 입법 취지인 실수요자 원칙입니다. 다른 하나는 제조업의 임차 수요입니다. 시화의 임차 비중 65%가 보여주듯 임대는 이미 산단의 주된 입주 방식이고, 정부의 지식산업센터 공실 대책처럼 입주 업종을 넓히는 방향의 정책도 나오고 있습니다. 규제 완화와 단속 강화가 같은 시기에 진행되므로, 어느 한쪽만 보고 임대수익 가정을 세우면 한쪽 리스크가 빠집니다.

같은 단속 자료에서 세 가지 다른 결론이 나옵니다. 직접 사용할 공장을 찾는 매입자에게는 인수 전 정리할 항목이 하나 늘어난 것이고, 임대 수익을 보고 접근하는 매입자에게는 계산의 전제가 달라진 것이며, 이미 적법하게 임대 중인 보유자에게는 그 서류가 자산 설명력을 높이는 근거가 됩니다. 어느 쪽이든 임대료 숫자보다 입주계약 서류가 먼저입니다.

장기 가치의 관점에서 이번 단속은 일회성 사건으로 지나갈 일이 아닙니다. 명부 대조 체계가 갖춰질수록 '관리기관이 모르는 임대'는 줄어들고, 적법한 임대차와 그렇지 않은 임대차의 가격 차이는 벌어집니다. 그 차이가 경주의 일반산단에서 언제, 어느 정도로 나타날지는 조문만으로 알 수 없고, 관리기관 창구와 현지 중개업소에서 확인해야 합니다(스트레이트뉴스 보도).

데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다.