9월 가동률 76.8%는 8월에 멈춘 공장이 돌아온 숫자입니다 — 15년 만의 반등을 부지 가치에 넣기 전에 볼 것

2026년 10월 30일, 국가데이터처는 9월 산업활동동향을 발표하면서 전산업생산이 전월보다 3.0% 늘어 2011년 3월(3.4%) 이후 가장 큰 증가 폭이라고 밝혔습니다 (국가데이터처 브리핑 2026년 10월 30일). 광공업생산은 9.0%, 그중 자동차는 39.9%, 반도체는 19.2% 늘었고, 설비투자 5.3%, 건설기성 5.8%, 소매판매 3.6%가 모두 증가로 돌아섰습니다.

같은 브리핑에 다른 숫자도 있습니다. 전년 동월 대비 전산업생산은 1.1%, 광공업생산은 1.2% 증가입니다. 브리핑 총평은 '전월의 일시적 감소 요인이 완화되면서' 반등했다고 적었고, 아주경제가 전한 담당 심의관의 설명은 더 구체적입니다. 8월에는 하계휴가가 집중되고 파업이 있어 자동차 생산이 줄었고, 9월에는 휴가 시기가 지나고 파업이 끝나 공장 가동이 정상화됐다는 것입니다.

공장 부지를 사거나 증설하거나 임대 수익을 계산하는 쪽에서 이 발표는 하나의 질문으로 모입니다. 9월의 반등은 수요가 늘어난 것인가, 8월에 멈춘 공장이 돌아온 것인가. 이 글은 그 둘을 가르는 데 필요한 숫자와, 가르기 전에는 가치에 넣지 않아야 하는 이유를 다룹니다.

표의 셋째 열을 같이 보면 생산은 1년 전보다 1%대 늘었을 뿐이고, 설비투자만 10.1%로 다른 속도입니다. 15년 6개월은 전월비 변동 폭의 기록이지 수준의 기록이 아닙니다.

가동률은 계절조정 생산지수를 생산능력지수로 나눈 값입니다. 분모인 생산능력은 설비 기준이라 한 달 사이에 거의 움직이지 않으므로, 월간 가동률 변동은 사실상 분자인 생산의 변동입니다. 해마다 반복되는 8월 휴가는 계절조정이 걷어내지만, 완성차 파업은 같은 달에 반복되는 요인이 아니어서 통상 조정에 남습니다. 8월 71.2%는 그렇게 만들어진 비정상 저점이고, 9월 76.8%는 그 저점에서 돌아온 값입니다. 뉴스웍스 보도에 따르면 9월에는 파업 종료 뒤 생산 차질 물량을 만회하기 위한 특근이 늘었습니다. 특근으로 올린 가동률은 다음 달에 되돌아갑니다.

그래서 보는 숫자는 분기 평균입니다. 3분기 제조업 평균가동률은 74.3%로 2분기보다 1.4%p 높지만, 7월(74.9%)보다 낮습니다. 9월 한 달이 8월의 구멍을 메웠을 뿐 분기 전체가 올라간 것은 아닙니다. 참고로 8월 가동률은 8월 발표 당시 70.8%였고 9월 발표에는 71.2%로 고쳐져 있습니다. 한 달 숫자 위에 결정을 세우지 않는 이유가 하나 더 있는 셈입니다.

76.8%는 생산능력으로 가중한 전체 제조업 평균이라 반도체와 자동차가 끌어올린 값입니다. 경주 외동의 부품 공장이 76.8%로 돈다는 뜻이 아니므로, 봐야 하는 것은 자기 업종의 중분류 가동률과 임차인 한 곳의 가동률입니다.

9월 산업활동이 뒤를 보는 통계라면, 10월 PMI와 수출은 앞을 보는 숫자입니다. 둘은 서로 다른 말을 합니다 (S&P Global 한국 제조업 PMI, Trading Economics 2026년 11월 2일). PMI 51.3은 확장 구간이지만 2월 이후 가장 낮은 값이고 생산 증가는 10개월 만에 가장 더뎠으며, 고용이 넉 달 만에 줄었다는 항목은 증설 수요와 가장 가까운 자리에 있습니다. 공장을 늘릴 생각이면 사람부터 늘리기 때문입니다.

수출 93.7%는 숫자의 크기 때문에 따로 가를 필요가 있습니다 (산업통상부 2026년 10월 수출입 동향). 2025년에는 추석이 10월에 있었고 2026년에는 9월에 있었습니다. 그래서 9월은 영업일이 줄고 10월은 늘었습니다. 산업통상부가 자동차 수출 설명에 조업일수 증가를 먼저 적은 이유입니다. 일평균으로 고치면 증가율은 76.1%이고, 반도체를 빼면 34.3%이며, 그 34.3%에도 조업일수 효과가 들어 있습니다. 전체 증가율과 일평균 증가율의 비율(1.937/1.761)로 역산하면 10월 조업일수는 1년 전보다 약 10% 많았다는 계산이 나옵니다. 같은 비율로 자동차 수출 +18.1%를 일평균으로 고치면 +7%대이고, 이것이 PMI의 '자동차 수요 약화'와 맞는 숫자입니다. 역산은 이상의 추정이며 정확한 조업일수는 산업통상부 보도자료로 확인합니다.

수출 통계가 부지에 닿는 자리는 임차인의 수주뿐입니다. 9월 자동차 내수 −14.3%와 10월 하이브리드 수출 +53.1%는 같은 완성차 회사의 다른 라인입니다. 어느 라인에 납품하는 부품사가 임차인인지에 따라 같은 달의 숫자가 반대로 읽힙니다.

세 시나리오가 말하는 것은 방향보다 비대칭입니다. 9월 반등이 진짜 확장이어도 임대료 갱신에서 얻는 상방은 3% 안팎이고, 10월 신호가 맞으면 하방은 14.4%입니다. 상방이 작은 이유는 갱신 주기가 길어 임대인이 임차인의 좋은 분기를 임대료에 즉시 옮길 수단이 없어서이고, 하방이 큰 이유는 임차인 이탈이 재임대 공백과 임대료 인하를 함께 데려오기 때문입니다. 15개월 공백은 가정이며, 외동산단 유사 규모 공장의 실제 재임대 기간으로 바꿔 넣습니다. Cap Rate는 가동률이 아니라 금리로 움직인다는 점도 같습니다. 11월 26일 금통위 전까지 분모는 고정하고 분자만 흔들어 본 결과가 위의 범위입니다.

여기까지의 시뮬레이션은 모두 '임차인 한 곳의 수주가 거시 가동률과 같은 방향으로 움직인다'는 가정 위에 서 있습니다. 그 가정이 흔들리는 지점이 바로 10월 숫자들입니다. 전체 제조업 가동률이 올라도 자동차 제조업 고용보험 가입자는 줄고 있고, 자동차 수출이 역대 10월 최대여도 내수는 두 자릿수로 줄었습니다. 평균이 올라가는 동안 평균 아래의 업종이 더 내려가는 구간에서는, 거시 숫자를 자산 하나의 NOI에 옮기는 일 자체가 오류가 됩니다.

가설은 세 개로 정리됩니다. ⑴ 9월 반등은 8월 공백의 복원이다. ⑵ 10월 이후 제조업은 확장 속도가 느려진다. ⑶ 경주 자동차부품 임차인의 수주는 거시 가동률보다 완성차 라인 배정에 좌우된다. 각각을 확인할 데이터와 날짜는 다음과 같습니다.

⑴은 11월 30일 10월 산업활동동향에서 가동률이 74~75%대로 되돌아오는지(특근 효과)와 76%대가 유지되는지(수요)로 가르고, 재고/출하 비율도 같이 봅니다. ⑵는 12월 초 11월 PMI의 고용·신규주문 항목과 11월 중 발표되는 10월 고용행정통계의 자동차 제조업 가입자 증감으로 확인합니다. ⑶은 11월 중순 10월 자동차산업 동향의 내수·수출·친환경차 비중과, 임차인에게 직접 받는 분기 수주 잔고·라인 배정 서류로 확인합니다. 업종별 가동률은 KOSIS 중분류 표에서 자동차·금속가공·전기장비를 따로 봅니다.

정책·구조 변수는 세 층입니다. 단기로는 11월 26일 한국은행 금통위(Cap Rate의 분모), 11월 중 산업통상부 지방투자촉진보조금 4차 심의, 11월 중 국토교통부 2027년 공시가격 추진방안이 있습니다. 중기로는 세 가지가 위 시나리오 밖에 있습니다. 대미 자동차 관세와 원·달러 환율은 임차인 수주에 거시 가동률보다 먼저 닿고, 하이브리드 호조는 내연 부품의 수명을 늘리는 반면 EV 전용 부품사에는 역풍이며, 안강 RE100(2030년)·문무대왕 SMR 국가산단(2030년)·명계3 같은 신규 공급은 2028~2030년 외동 기존 공장 임대료의 구조적 하방 변수입니다. 장기로는 생산능력지수 자체의 방향입니다. 분모가 늘지 않는 산업에서 가동률 반등은 늘 복원이고, 분모가 느는 산업에서만 가동률은 증설 수요로 이어집니다.

경주의 다섯 부분 시장은 서로 다른 시간표 위에 있어, 하나로 묶으면 9월 숫자를 잘못 옮기게 됩니다.

외동산단·내남 일대는 자동차 +39.9%가 가장 가깝게 닿는 곳입니다. 10월 29일 내남면 명계3일반산업단지에서 태영테크 신공장이 준공됐습니다. 151억 원 투자, 부지 17,852㎡, 사이드도어빔·섀시·하이브리드 배터리 케이스를 만들고 46명 고용을 기대한다고 밝혔습니다 (메트로신문 2026년 11월 6일 보도). 다만 이 공장의 투자협약은 2025년 7월에 체결된 것이라 9월 반등의 결과가 아니라 지난해의 수요 판단이고, 올해 4분기의 수요를 증명하지 않습니다. 원가법에는 쓸 수 있습니다. 151억 원을 부지 면적으로 나누면 ㎡당 약 84.6만 원인데, 설비 투자가 얼마나 들어 있는지 가르기 전에는 토지+건물 재조달원가의 상한선으로만 씁니다.

안강 RE100 e-모빌리티 산단(6월 28일 발표, 1,805억 원, 2030년 조성 목표)은 하이브리드 수출 +53.1%와 내수 EV 보조금 소진이 같은 달에 온 곳입니다. 입주 의향을 밝힌 4개 기업이 어느 라인에 납품하는지에 따라 분양 수요가 갈립니다. 문무대왕면 SMR 국가산단은 10월 27~29일 NES 2026에서 투자유치 설명회를 열었지만 입주 의향 기업 수나 분양 일정은 공개되지 않았습니다. 분양가가 없으므로 잔여가치법은 적용할 수 없고, 이 부분 시장은 9월 산업활동과 독립적으로 움직입니다. 경주 시내 상업·주거는 소매판매 +3.6%와 승용차 판매 +18.3%가 닿는 곳이지 공장 수요와는 별개이고, 신경주역 주변은 운수·창고업 생산 +3.6%가 물류 수요로 닿습니다.

경주 산단 수요를 포항 숫자로 읽는 오류도 피해야 합니다. 포항철강산단의 9월 가동률은 89.7%, 생산액은 1조 2,337억 원으로 1년 전보다 6.3% 늘었지만, 수출액은 누적 기준 3.5% 줄었습니다 (경북일보 2026년 11월 6일 보도). 장치산업의 가동률은 구조적으로 80~90%대에 머물기 때문에 89.7%는 호황의 증거가 아니고, 수요 신호는 수출 누적 −3.5% 쪽에 있습니다. 경주 산단과 연결되는 고리는 단조·파이프 같은 1차 가공 일부뿐입니다.

같은 데이터를 시장 참여자별로 놓으면 네 가지 다른 결론이 나옵니다.

매입 검토자에게 9월 발표는 가격을 올려 줄 이유가 아니라, 매도자가 그렇게 쓸 것을 미리 아는 재료입니다. 시나리오 ①을 기준가로 두고 ③을 안전마진에 반영하면 수익환원법 기준 최대 투자가는 51.4억 원이고, 매도자가 ②를 근거로 68억 원대를 부르면 17억 원의 간격이 생깁니다. 그 간격을 메우는 것은 거시 통계가 아니라 임차인의 수주 잔고와 갱신 의사 서면입니다.

매도 검토자에게 9월 헤드라인은 호가의 근거로 쓰기에는 수명이 짧습니다. 11월 30일 10월 산업활동동향에서 가동률이 되돌아오면 근거가 사라지고, 매수자는 그때까지 기다릴 수 있습니다. 같은 산식으로 매도자가 잡을 수 있는 적정 호가는 ①과 ② 사이(66.7~68.7억 원)이고, 그 위는 통계가 아니라 임차인의 갱신 서면으로만 정당화됩니다. 매각 시점을 당기려면 임차인의 장기 계약 갱신을 먼저 만들어 두는 쪽이 가격에 더 직접 닿습니다.

임대인(보유자)에게는 9월이 갱신 협상의 재료입니다. 임차인의 3분기가 좋았다면 갱신 시 임대료 +3%가 시나리오 ②의 전부이고, 임차인이 자동차 내수 라인이라면 ③을 먼저 대비해야 합니다. 임대료 인상보다 계약 기간 연장이 가치에 더 큽니다. 할인 전 단순 합산으로도 공실 1년의 손실은 임대료 3% 인상 30년치보다 큽니다.

증설을 검토하는 제조업체에게 76.8%는 자기 공장의 숫자가 아닙니다. 자기 공장의 분기 가동률이 일정 수준(예: 85%)을 넘고 수주 잔고가 두 분기 이상 쌓여 있을 때 증설이 성립한다는 식의 내부 기준을 먼저 세우고, 금융비용 대비 NOI(DSCR)를 확인한 뒤에야 산단 관리기본계획의 입주업종·증설 승인, 취득세 감면의 현행 조문을 확인하는 순서가 맞습니다.

같은 데이터, 두 가지 다른 결론입니다. 9월 산업활동을 수요의 확장으로 읽으면 공장 부지 가치는 3% 안팎 올라가고, 8월 공백의 복원으로 읽으면 가치는 제자리이며 10월 신호가 임차인 이탈로 이어지면 14.4% 내려갑니다. 국가데이터처가 발표한 숫자 자체는 어느 쪽도 확정하지 않습니다 (국가데이터처 2026년 9월 산업활동동향 브리핑). 전월비 3.0%와 전년동월비 1.1%가 같은 표에 나란히 적혀 있을 뿐입니다.

이상이 가동률 반등 국면에서 지키는 원칙은 하나입니다. 거시 지표는 가설을 세우는 데 쓰고, 임차인의 수주 잔고와 계약 서류, 현장 면담이 그 가설을 검증한 뒤에만 NOI에 넣습니다. 장기 가치 동인은 생산능력지수와 산업 구조의 방향이고, 한 달의 가동률 변동은 단기 가격 변동 쪽에 놓입니다. 보수적 가치의 90% 아래에서만 움직인다는 안전마진 원칙은 15년 6개월 만의 반등 앞에서도 바뀌지 않습니다.

데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다. 11월 30일 10월 산업활동동향이 나오면 이 글의 세 가설 중 무엇이 남는지 확인해 갱신하겠습니다.