경산1산단 휴·폐업 공장 리모델링 국비 70억 — 시세 70% 이하 공급이 임대 협상에 갖는 의미

2026년 9월 30일, 산업통상부 입지총괄과는 2026년 산업단지 환경조성 출연사업 공모 결과를 발표했습니다. 국비 272억원이 8개 지역에 배정됐습니다. 아주경제 보도에 따르면 이 정부출연사업은 2015년부터 이어져 2024년까지 224개 사업, 총 1조 3,000억원이 투입됐습니다. 노후 기반시설과 문화·편의시설이 부족해 청년 인력이 산단 근무를 기피한다는 문제의식이 사업의 출발점입니다.

공장 부지를 보는 입장에서 눈에 들어오는 대목은 청년문화센터가 아니라 두 번째 유형입니다. 산단 안의 휴·폐업 공장을 재개발해 창업·중소기업에 ‘주변 시세의 70% 이하’로 산업 입지를 제공한다는 내용입니다. 경북 경산1일반산단이 여기에 포함됐습니다. 국비가 들어간 정비 결과물의 가격 기준이 시세와 연동되어 공표된 것입니다. 공장 임대 시장에 정부가 제시한 가격 기준점이 하나 새로 생겼다는 뜻입니다.

다만 그 기준점이 어디까지 영향을 미치는지는 별개의 질문입니다. 이 글은 공개된 숫자만으로 그 범위를 좁혀보는 글입니다.

여기까지가 보도자료의 골격입니다. 유형별 금액을 더하면 120억 + 140억 + 12억으로 272억원이 되어 총액과 일치합니다. 리뉴얼 유형은 정읍의 여러 단지를 한 사업으로 묶으면 정읍·영암·철원 3개소, 곳당 4억원으로 맞아떨어집니다.

공모 결과 보도자료에는 정비 사업의 구조가 적혀 있지 않습니다. 총사업비와 지방비, 정비 면적, 대상 공장 수, 공사 일정, 공모 요건과 경쟁률도 나와 있지 않습니다. 곳당 70억원은 총사업비가 아니라 국비입니다. 다만 같은 휴폐업공장리모델링사업의 앞선 결과물이 있습니다. 한국산업단지공단은 2025년 6월 20일 리팩토리 창원(신화더플렉스시티 6층) 입주자를 모집했습니다. 공고에 따르면 35개 호실, 20~60평대 공장, 임대료 월 555,830원부터, 보증금 800만원부터이며 주변 임대시세의 약 70% 수준입니다. 입주 대상은 (예비)창업기업과 중소기업, 입주기간은 2029년 12월 31일까지(연장 가능), 선정은 선착순입니다.

공급 단위가 공장 한 동이 아니라 호실이고 운영 주체가 산단공이라는 점이 핵심입니다. 경산1이 같은 형태일지는 공개되지 않았으므로 창원은 유사 선례로만 읽습니다. 아래부터는 이상의 해석입니다. 공개된 숫자 안에서만 말하고, 비어 있는 칸은 추정으로 메우지 않습니다.

위 수치는 한국산업단지공단 전국산업단지현황통계 일반산단 파일을 내려받아 입주업체에서 가동업체를 뺀 값입니다. 이 차이가 곧 휴·폐업은 아닙니다. 입주계약은 했지만 아직 가동 전인 신규 업체, 일시 중단 업체가 포함될 수 있고, 산단공의 집계 기준 세부는 확인하지 못했습니다. 그래서 이 글에서는 ‘비가동’이라고만 부릅니다.

경산1일반산단은 지정면적 157.7만㎡에 분양률이 100%입니다. 빈 터가 남은 단지가 아니라 분양이 끝나고 입주계약이 있는 단지 안에서 28곳이 가동하지 않는 상태입니다. 입주 50곳 이상인 ‘완료’ 단지 186곳 가운데 경산1의 비가동 비율은 높은 쪽에서 43번째입니다. 전국 최악이 아니라 평균보다 높은 편입니다. 같은 경산의 경산4일반산단은 입주 75곳 중 45곳만 가동해 비가동이 40.0%인데, 이번에 선정된 곳은 경산1입니다. 다만 경산4는 분양률 93%에 미분양 71천㎡가 남은 후기 단지로, 비가동에 신규 입주 후 가동 전 업체가 섞여 있을 수 있습니다. 비교 자체가 어렵고, 선정 기준도 공개되지 않았으므로 통계로 선정 이유를 역산하지 않겠습니다.

이 숫자를 가설로 쓰려면 현장 확인이 따라야 합니다. 경산1의 비가동 28곳 중 휴업·폐업이 몇 곳인지, 건물이 소유자 직영인지 임대 중이었는지는 산단공 지역본부와 경산시 산단 담당 부서에 직접 목록을 요청해야 알 수 있습니다.

이 시뮬레이션은 세 가지 가정 위에 서 있습니다. 첫째, 70% 공급 가격이 같은 산단 임차인의 갱신 협상에서 근거로 제시된다는 가정입니다. 이것은 추론이고, 공개된 데이터로 확인되지 않습니다. 둘째, 기준이 되는 ‘주변 시세’가 무엇인지, 그 시세를 누가 어떤 방식으로 정하는지 알려져 있지 않습니다. 셋째, 공공 임대에는 보증금 운용수익과 관리비 구조가 민간과 다를 수 있어 70%를 민간 임대료와 단순 비교하면 격차가 실제보다 커 보이거나 작아 보일 수 있습니다.

가장 조심해야 할 부분은 인과의 방향입니다. 공공의 저가 공급이 민간 임대료를 낮춘다고 말하려면 수요자가 겹쳐야 합니다. 창업·중소기업 대상이라는 조건은 오히려 기존 중견 제조업 임차인과의 경합을 줄입니다. 창원 선례처럼 공급 단위가 20~60평대 호실이라면 1,000㎡ 공장 한 동과 직접 비교하기도 어렵습니다. 반대 방향의 경로도 있습니다. 공공이 휴·폐업 재고를 정비해 흡수하면 단지 안 공실이 줄어 임대료를 지지할 수 있습니다. 입주기간에 상한이 있는 구조라면 기준점의 지속성도 한정적입니다. 물량도 전국 두 곳이고, 경산1 한 곳의 국비 70억원으로 정비되는 면적은 알려져 있지 않습니다. 그래서 영향 범위는 지역 전체의 Cap Rate가 아니라 같은 산단, 같은 블록의 소형 공장 임대 갱신으로 좁혀 읽는 것이 보수적입니다.

이 점은 단기 가격 변동과 장기 가치 동인을 나누는 이상의 원칙과도 맞닿습니다. 보도 한 건으로 임대료 수준을 다시 쓰는 것은 단기 요인에 반응하는 것이고, 장기 가치 동인은 입주 수요가 어느 업종에서 얼마나 유지되는가입니다.

경주는 이번 선정지에 없습니다. 경주를 한 덩어리로 보지 않고 부분 시장별로 나누면 이 정책과 닿는 정도가 다릅니다. 한국산업단지공단 일반산단 파일의 경주 31개 단지는 입주 551곳, 가동 471곳으로 비가동이 80곳, 14.5%입니다. 앞선 글에서 다룬 숫자와 같습니다.

외동산단 일대(외동읍): 외동, 외동2, 모화, 구어2, 문산2 다섯 단지의 입주는 183곳, 가동은 142곳으로 비가동이 41곳, 22.4%입니다. 경주 전체 비가동 80곳의 절반 이상이 여기 있습니다. 다만 외동, 외동2, 모화는 입주와 가동이 같고, 비가동은 구어2가 44곳 중 12곳, 문산2가 35곳 중 29곳입니다. 문산2 한 단지가 29곳이어서, 신규 입주 후 가동 전인지 휴·폐업인지부터 가려야 합니다.

안강읍·RE100 후보지: 이 파일의 검단 행은 조성 중이고 분양률 52%, 입주 2곳입니다. 휴·폐업이 아니라 분양 이전 단계라 이 정책과는 무관한 시간표입니다. 문무대왕면 SMR 국가산단도 일반산단 가동 통계와 별개의 시간표 위에 있습니다.

경주 시내 상업·주거와 신경주역 주변은 산업 입지 임대의 비교 대상으로 쓰지 않습니다. 시세 70% 공급이 닿는 곳은 산단 안 공장입니다.

공모 요건이 공개돼 있지 않아, 외동읍 일대가 해당 요건을 갖췄는지는 판단하지 않습니다. 대신 요건이 공개될 때 비교할 수 있도록 지금 확보해 둘 자료는 체크리스트에 정리했습니다.

같은 보도자료도 시장 참여자마다 다르게 읽힙니다. 아래는 확인된 사실이 아니라 읽기의 차이에 대한 해석입니다.

휴·폐업 공장 보유자: 공공이 휴·폐업 공장을 정비한다는 사실이 처분의 선례가 될지는 사업 구조에 달려 있습니다. 공공이 매입했다면 출구 하나가 확인된 것이고, 임차나 협약 구조라면 매각 환경은 바뀌지 않습니다. 구조가 공개되기 전에는 어느 쪽도 단정하지 않는 편이 안전합니다.

임대 중인 공장 소유자: 갱신 협상에서 임차인이 공식 가격 기준을 근거로 인하를 요구할 가능성이 새로 생겼습니다. 시뮬레이션 ②처럼 작은 폭이어도 NOI에서는 증폭됩니다. 반대로 기존 임차인 수요와 공공 공급 대상이 다르다는 점은 협상에서 쓸 수 있는 논거입니다.

매입 검토자: 같은 산단에서 정비 물량이 나올 때 소형 공장 매입 후 임대 모델의 수익환원 가정을 다시 점검해야 합니다. 보조금 임대를 비교사례에 섞으면 시장 임대료를 낮게 읽게 됩니다.

임차인(창업·영세 중소기업): 자격이 되면 입주 대안이 생기고, 자격이 안 되더라도 협상 기준점으로 쓸 수 있습니다. 입주 자격과 업종 제한이 공개되기 전에는 대안으로 확정할 수 없습니다.

같은 보도자료에서 세 가지 다른 결론이 나옵니다. 첫째는 ‘공공이 시세의 70%로 공급하니 민간 임대료가 내려간다’는 읽기인데, 수요자가 다르고 물량이 작아 공개된 숫자로는 뒷받침되지 않습니다. 둘째는 ‘휴·폐업 공장에 출구가 생겼다’는 읽기로, 사업 구조가 공개되기 전에는 판단할 수 없습니다. 셋째는 ‘시세 70% 이하라는 공식 기준점이 하나 생겼다’는 읽기이며, 이 정도가 지금 확인되는 범위입니다. 영향은 같은 산단 안 소형 공장의 임대 갱신 협상에 한정해서 읽는 것이 보수적입니다.

산단공 원자료는 경산1의 비가동이 14.4%, 경주가 14.5%라는 점을 보여주지만, 그 숫자가 휴·폐업인지는 알려주지 않습니다. 여기까지가 데이터입니다. 이제 해석의 영역은 현장의 몫입니다. 보도자료 원문(산업통상부 공모 결과)에서 사업 구조가 공개되는 시점, 산단 담당 부서의 비가동 목록, 중개업소의 계약 사례가 가설을 확인하거나 뒤집을 것입니다.

데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다. 경산1의 입주자 모집 공고가 나오면 호실 규모와 입주기간, 실제 임대료가 공개되어 시뮬레이션 ②와 ③ 중 어느 쪽이 현실에 가까운지 가늠할 수 있습니다. 창원 공고가 그 비교의 출발점입니다. 그때까지 보수적 가치의 계산에는 시장 임대료만 넣고, 70% 기준점은 협상 변수로 따로 기록해 두는 것을 권합니다.