노후산단 후보 3곳에 9,098억 — 4년 먼저 뽑힌 경주 외동은 무엇으로 측정해야 하나

2026년 9월 22일, 노후거점산업단지 경쟁력강화추진위원회가 열렸습니다. 제주 첨단과학기술단지는 RE100 혁신산단과 청정바이오헬스, 완주 일반산단은 K-로봇·첨단모빌리티, 원주 문막 일반산단은 제조 거점의 AX·GX 전환을 내걸었습니다. 세 곳 모두 착공 20년이 지난 산단이고, 관계부처가 전문가 컨설팅으로 계획을 보완한 뒤 2027년 1분기에 경쟁력강화사업지구로 확정·고시합니다(파이낸셜뉴스, 2026.09.22).

경주의 공장 부지를 검토하는 입장에서 이 명단은 낯설지 않습니다. 4년 전인 2022년 4월, 같은 추진위원회가 '산업단지 대개조' 경북 지역을 선정하면서 포항 철강산단을 거점으로, 경주 외동 일반산단과 영천 첨단부품산단을 연계 산단으로 묶었습니다. 층위는 다릅니다. 2022년 대개조는 거점과 연계 산단을 묶은 지역 단위 패키지였고, 이번 후보지 3곳은 산단 단위의 경쟁력강화사업지구입니다. 그래도 '노후산단에 부처 사업을 몰아준다'는 구조는 같습니다.

올해 7월 글에서 '지정 명단은 지도이지 가격표가 아니다'라고 썼다면, 이번 글의 질문은 그 다음입니다. 계획상 사업 기간(2023~2025년)이 지난 지금, 외동의 부지 가치에 무엇이 남았는지는 어떤 지표로 확인할 수 있을까요?

숫자를 한 단계 넓혀 보면 맥락이 달라집니다. 한국산업단지공단 통계를 인용한 2026년 국정감사 자료에 따르면 2025년 말 전국 산업단지 1,359곳 가운데 착공 후 20년이 지난 노후산단은 520곳(38%)이고, 영남권이 167곳으로 가장 많습니다. 정부 추산으로는 2030년 757곳(약 50%), 2035년 995곳(약 60%)으로 늘어납니다(에너지데일리).

반면 2009~2024년 재생사업이나 경쟁력강화사업으로 지정된 산단은 49곳입니다. 15년 누적 지정 건수가 현재 노후산단 수의 약 10분의 1 수준입니다. 같은 자료에서 국회입법조사처는 현행 성과지표가 도로 연장이나 주차면 수 같은 시설 지표에 치우쳐 있다고 지적했습니다. 부지를 평가하는 입장에서 이 지적은 중요합니다. 정부가 성과로 집계하는 것과, 부지 가치를 움직이는 것이 서로 다를 수 있다는 뜻이기 때문입니다.

외동의 3,322억원을 그대로 부지 가치에 대입하면 안 되는 이유가 여기서 나옵니다. 2022년 선정 당시 경주시가 제시한 기대효과는 기업 매출 30% 향상, 고용 2,000명 창출, 온실가스 10% 감소, 에너지 15% 절감이었습니다(프레시안, 2022.04.26). 이 네 가지 중 부지에 직접 남는 것은 없습니다. 매출과 고용은 기업의 성과이고, 에너지 절감은 설비에 귀속됩니다.

대개조 선정 이후 외동에는 별도 공모로 확보한 물리 인프라도 들어왔습니다. 2022년 선정된 산단 복합문화센터 공모로 짓는 연면적 1,436㎡ 복합문화센터 68억원(국비 27억원, 2026년 8월 준공, 2027년 1월 운영 예정)과, 보도·녹지·스마트가로등·쿨링포그를 정비한 아름다운 거리 조성사업 30억원(2026년 5월 준공)입니다. 두 건은 3,322억원 계획의 일부가 아니라 연계·후속 공모의 결과물이므로, 두 금액을 나란히 놓고 비교하지 않습니다. 오히려 여기서 읽을 것은 '지정 이력이 후속 공모를 부르는 힘'이고, 이는 4방법론의 잔여가치 쪽에 들어가는 옵션 가치입니다. 3,322억원 자체는 R&D·인력양성·스마트공장 같은 기업 단위 지원을 큰 축으로 설계됐고, 그 몫이 부지에 남지 않는 것은 실패가 아니라 설계의 결과입니다. 세부 집행 내역은 경주시와 한국산업단지공단의 사업 목록으로 확인할 부분입니다.

측정 시점도 둘로 나눠야 합니다. 2023~2025년에 집행된 기업 지원은 지금 사후 점검이 가능합니다. 반면 2026년에야 준공된 물리 인프라는 지금이 기준점(T0)입니다. 2026년 값을 기준으로 두고 3년·5년 뒤 같은 지표를 다시 보는 방식이 현실적입니다.

여기까지의 시뮬레이션은 모두 '지원사업의 효과가 임대료와 공실로 측정 가능하다'는 가정 위에 서 있습니다. 그 가정이 흔들리는 지점이 세 곳 있습니다.

첫째, 시나리오 ①은 임대가 가능한 부지에서만 성립합니다. 산업단지 안의 공장을 임대하려면 공장설립 완료신고나 사업개시 신고를 한 뒤 관리기관과 임대사업 입주계약을 맺어야 하고(산업집적법 제38조의2 제1항), 임대기간은 5년 이상이 원칙입니다. 임대료 상승이든 임차인 교체든 이 기간 단위로만 NOI에 반영된다는 뜻입니다. 외동 일대는 자가 사용 비중도 높아 임대 사례 자체가 적습니다. 둘째, 외동 수요의 본체는 울산 완성차와 1·2차 협력사 발주입니다. 2026년 8월 자동차 수출 감소나 전동화에 따른 부품 구성 변화 같은 전방산업 변수가 정주여건 개선보다 훨씬 크게 NOI와 Cap Rate를 흔듭니다. 셋째, 복합문화센터 운영은 2027년 1월에 시작하고 거리 정비도 2026년 5월에 끝났습니다. 물리적 결과물이 채용에 영향을 줄 시간이 아직 지나지 않았습니다.

경주를 하나의 시장으로 묶으면 이번 발표를 잘못 읽게 됩니다. 5개 부분 시장은 각자 다른 시간표 위에 있습니다.

외동산단 일대는 이 글의 중심입니다. 1994년 조성된 경주 첫 민간 산단으로, 반경 2km에 308개사·약 6,500명이 있고(아시아경제, 2026.05), 외동 7개 노후산단 기준으로는 379개사·5,487명입니다(서울신문, 2026.03). 대개조 사업은 끝났고, 2026년 문화선도산단 공모에는 신청했으나 선정은 부산 서부산스마트밸리·인천 남동·원주 우산태장이었습니다. 안강 RE100 산업단지는 재생에너지 기반 후보지로, 노후산단 정책이 아니라 신규 조성 트랙에 있습니다. 문무대왕면 SMR 국가산단은 국가산단 절차 위의 시간표를 따릅니다. 경주 시내 상업·주거는 미분양 1,366세대(2025년 경상북도 미분양 주택 현황 기준) 같은 주거 변수의 영향을 받습니다. 신경주역 KTX 주변은 통근·물류 접근성이 가치 동인입니다. 노후산단 지원 발표가 직접 닿는 곳은 이 중 외동 한 곳뿐입니다.

정책 변수는 시간대별로 나눠 봅니다.

단기(2027년 1분기까지)에는 제주·완주·문막의 확정 고시가 나옵니다. 경주에는 직접 영향이 없지만, 경쟁력강화사업이 해마다 전국 3곳 안팎으로 나뉜다는 점이 확인됩니다. 중기(2027~2029년)에는 외동 복합문화센터 운영 실적과 문화선도산단 재도전 여부가 변수입니다. 문화선도산단은 부산 사례 기준 4년간 889억원(국비 489억원) 규모로, 선정되면 물리적 정주여건 투자가 한 번 더 들어옵니다. 장기(2030년 이후)에는 노후산단이 전체의 절반을 넘어서면서 '노후산단 지원을 받았다'는 사실 자체가 차별점이 되기 어려워집니다. 그때 부지 가치를 가르는 것은 지정 이력이 아니라 전력·용수 수용능력, 울산·포항과의 물류 거리, 인력 확보 가능성 같은 기본 조건입니다. 단기 발표는 가격 변동 요인이고, 이 기본 조건이 장기 가치 동인입니다.

같은 데이터가 참여자마다 다르게 읽힙니다.

토지·건물 소유자에게 지원사업의 수혜는 가로·편의시설처럼 산단 전체에 깔린 것에 한정됩니다. 이것이 임대료로 확인되기 전까지는 호가에 넣기 어렵습니다. 입주 임차기업은 R&D·스마트공장·인력양성 지원을 직접 받는 쪽입니다. 이 수혜는 기업을 따라 이동하므로, 임차기업이 지원을 받았다는 사실이 임대인의 부지 가치를 올려주지는 않습니다. 매입 검토자는 '대개조 산단'이라는 설명이 붙은 매물에서 시나리오 ②를 경계해야 합니다. 반대로 매도자는 발표 효과가 옅어진 지금, 실물 지표(가동률·공실 기간)로 가격 근거를 다시 세워야 합니다.

외동에는 산단 안 공장과 산단 밖 개별입지 공장이 섞여 있다는 점도 비대칭을 만듭니다. 개별입지는 대개조 직접 지원 대상이 아니지만, 산업단지의 처분 제한(산업집적법 제39조)과 임대사업 입주계약 요건에서도 벗어나 있어 매입·임대의 유연성은 오히려 큽니다. 대신 용도지역별 건폐율과 공장설립승인 요건을 따로 확인해야 합니다. 같은 외동이라도 경계선 한 줄이 지원 수혜와 거래 유연성을 반대 방향으로 가릅니다.

9월 22일의 명단은 제주·완주·문막에 앞으로 3년간 무엇이 들어올지를 알려줍니다. 경주 외동에는 그 3년이 이미 지나갔습니다. 그래서 외동은 발표를 가격으로 번역하려는 사람에게 좋은 참고 사례입니다. 계획 금액의 크기보다, 지원사업과 후속 공모로 들어온 인프라가 2027년 이후 채용과 공실에 어떤 흔적을 남기는지가 부지 가치의 실제 답이 됩니다. 이번 후보지 발표의 원문 요지는 산업통상부 보도자료에서 확인할 수 있습니다.

Howard Marks는 가격에 이미 무엇이 반영돼 있는지를 먼저 보라고 했습니다. 노후산단 부지에서 그 질문은 '호가에 반영된 것이 발표인가, 실물인가'로 바뀝니다. 한국산업단지공단의 분기 통계와 외동 복합문화센터의 첫해 운영이 그 답의 첫 데이터를 내놓을 것입니다.

데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다.