무안 국가산단 후보지 지정 5일 만에 잠긴 3.47㎢ — 경주 SMR의 3년 5개월이 알려주는 '관문의 값'

2026년 8월 25일, 국토교통부는 산업입지정책심의회 심의·의결을 거쳐 무안군 현경면 일원 3.47㎢를 신규 국가산업단지 후보지로 지정했습니다(관련 보도). 2023년 3월 15일 15개 후보지(총 4,076만㎡)를 한꺼번에 발표한 이후 3년 5개월 만에 추가된 한 곳입니다.

보도의 초점은 대체로 '지정됐다'에 맞춰집니다. 그런데 공장 부지를 검토하는 쪽이 실제로 확인해야 할 것은 그 다음 줄에 있습니다. 무안군은 같은 면적 3,471,351㎡를 2026년 8월 30일부터 2031년 8월 29일까지 5년간 토지거래허가구역으로 지정했고, 동일 구역에 개발행위허가 제한지역 지정을 함께 추진하고 있습니다(공고 관련 보도). 지정 발표와 규제 발효 사이의 간격은 5일이었습니다.

무안은 이 글의 트리거일 뿐 판단 대상이 아닙니다. 경주에서 부지를 검토하는 입장에서 무안이 유용한 이유는 하나입니다. 경주가 3년 5개월 전에 통과한 바로 그 문을, 무안이 지금 통과하고 있기 때문입니다. 같은 문 안쪽에서 무슨 일이 벌어지는지는 경주의 기록이 이미 말해줍니다.

후보지 지정은 두 개의 스위치를 동시에 켭니다.

첫 번째는 기대입니다. 국가산업단지가 들어선다는 사실은 그 일대의 장래 용도와 인프라 계획을 바꿉니다. 두 번째는 동결입니다. 토지거래허가구역에서는 기준 면적을 넘는 토지의 소유권·지상권 이전 계약에 관할 지자체의 사전 허가가 필요하고, 허가 단계에서 실수요 여부를 심사합니다. 개발행위허가 제한지역에서는 건축물 신축·증축, 공작물 설치, 토지 형질변경이 원칙적으로 막힙니다. 무안군 공고 기준으로 영농을 위한 경작과 재해복구 같은 불가피한 행위만 예외입니다.

두 규제는 성격이 다릅니다. 토지거래허가구역은 거래를 제한하고, 개발행위허가 제한지역은 이용을 제한합니다. 뒤에서 보상을 다룰 때 이 구분이 다시 필요해집니다.

두 번째 스위치에는 법정 시한이 있습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조는 개발행위허가 제한을 한 차례 3년 이내로 정하고, 일정 사유에 한해 심의 없이 한 차례 2년 이내 연장을 허용합니다. 최장 5년입니다. 토지거래허가구역은 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 5년 이내로 지정하되 재지정이 가능합니다. 여기까지가 제도이고, 이제 가치평가의 영역으로 넘어갑니다.

이상은 산업용 부동산 가치를 네 가지 방법론의 가중 결합으로 봅니다. 수익환원법·DCF 40%, 거래사례비교법 25%, 원가법·대체비용 25%, 잔여가치법 10%입니다. 후보지 지정이라는 사건을 이 네 칸에 나눠 넣으면 분포가 한쪽으로 심하게 쏠립니다.

수익환원법(40%) — 개발행위허가 제한으로 신축·증축이 막힌 토지는 임대 현금흐름을 새로 만들 수 없습니다. NOI를 늘릴 경로가 행정적으로 닫힌 상태에서는 Cap Rate로 나눌 분자가 고정됩니다. 가장 무거운 칸이 가장 먼저 멈춥니다.

거래사례비교법(25%) — 거래가 사라지지는 않습니다. 다만 토지거래허가 심사를 통과한 실수요 매물만 남습니다. 표본이 없어지는 게 아니라 표본이 한쪽으로 기웁니다. 이 상태의 실거래가를 '시장이 합의한 가격'으로 읽으면 판단이 틀립니다.

원가법·대체비용(25%) — 재조달원가는 '지금 다시 지으면 얼마인가'를 묻는 방법입니다. 다시 지을 수 없는 기간에는 질문 자체가 성립하지 않습니다. Sam Zell이 대체비용에서 시작해 대체비용에서 끝난다고 말한 그 기준선이, 제한 기간에는 계산되지 않습니다.

잔여가치법(10%) — 유일하게 작동을 시작하는 칸입니다. 다만 시작할 뿐입니다. 용도지역 변경, 조성원가, 분양가 같은 잔여가치법의 투입값은 산업단지계획이 승인돼야 확정됩니다. 후보지 지정 단계에서 이 값들은 전부 추정치입니다.

여기까지의 시뮬레이션은 모두 '착공까지 5년'과 '5년 뒤 자유로운 처분'이라는 두 가정 위에 서 있습니다. 두 가정이 흔들리는 지점을 확인해야 합니다.

경주 SMR 국가산단은 예타 신청이 2024년 말에서 2026년 3월로 약 15개월 밀렸습니다. 2025년 3월 수요조사에서 확보된 기업이 29곳으로 산업용지의 31% 수준에 그친 것이 원인으로 지목됐고, 이후 추가 유치를 거쳐 45개사(산업용지의 230% 규모)까지 채웠다는 것이 지역 언론의 보도 내용입니다(영남경제 보도). 토지보상 착수 시점은 2026년에서 2028년 상반기로, 준공 목표는 2030년에서 2032년으로 이동했습니다. 면적도 당초 150만㎡에서 113만㎡대로 줄었습니다. 후보지 지정은 완공을 보장하지 않고, 지정 당시의 면적조차 보장하지 않습니다.

같은 2023년 3월에 지정된 경북 울진 원자력수소 국가산단은 다른 경로를 보여줍니다. 이곳은 예비타당성조사를 면제받았습니다. 그런데도 산업단지계획 승인이 2026년 7월 예정에서 약 1년 지연될 것으로 전망됩니다. 사유는 재정도 수요도 아니었습니다. 물이었습니다. 부지 144만㎡ 가운데 41만㎡, 약 28%가 남대천 상수원보호구역과 연계된 공장설립승인지역에 걸려 있어 수도정비기본계획 변경 절차가 필요해졌습니다. 울진군이 이 사실을 확인한 것은 2025년 6월 산단 조성사업 설계 용역 과정에서였습니다(관련 보도).

예타를 면제받아도 용수에서 걸립니다. 국토교통부는 2024년 1월, 15개 후보지 가운데 빠른 곳은 2026년 말 단계적 착공이 가능하도록 추진하겠다고 밝힌 바 있습니다. 그 시점까지 넉 달이 남았습니다.

경주에서 이 글이 직접 적용되는 범위는 좁습니다.

경주의 산업용 토지는 하나의 시장이 아닙니다. 외동산단 일대의 노후 산단 집적, 안강 RE100 e-모빌리티 산업단지, 문무대왕면 SMR 국가산단, 경주 시내 상업·주거, 신경주역 KTX 주변은 서로 다른 시간표 위에 있습니다. 후보지 지정에 따른 토지거래허가·개발행위허가 제한은 이 가운데 문무대왕면 SMR 부분 시장에만 직접 걸립니다. 나머지 네 곳은 대조군으로만 쓰여야 하고, 여기서 얻은 결론을 그대로 옮기면 안 됩니다.

같은 사실이 참여자에 따라 다르게 읽힙니다.

후보지 경계 안 토지 소유자 — 2023년 3월부터 재산권 행사가 제한된 상태이고 보상 시점은 2028년 상반기로 이동했습니다. 개발이익 배제 원칙 때문에 지정 후 상승분은 보상에 들어가지 않습니다. 확인할 것은 호가가 아니라 보상 시점과 평가 기준일입니다.

후보지 인근에서 부지를 찾는 제조업체 — 허가구역 밖이므로 거래는 자유롭습니다. 얻는 것은 장래 인프라와 배후 수요에 대한 기대이고, 얻지 못하는 것은 유동성 프리미엄입니다. 오히려 인근 거래 표본이 기대감으로 왜곡돼 거래사례비교법의 신뢰도가 떨어집니다.

이미 가동 중인 공장을 보유한 사업자 — 산업단지계획이 승인되면 입주계약 단계에서 업종과 용지 위치가 먼저 정해집니다. 부지를 고를 자유가 줄어드는 대신 조성원가와 일정이 확정됩니다. 어느 쪽이 유리한지는 업종의 대기 여력에 달려 있습니다. 여기에 인구 감소와 전동화 전환이라는 장기 변수가 겹치면, 2032년에 필요한 공장 규모가 지금 계획한 규모와 같으리라는 보장도 없습니다.

국가산업단지 후보지 지정은 기사가 되기 좋은 사건입니다. 면적이 있고, 날짜가 있고, 산업의 이름이 붙습니다. 그런데 그 사건이 부지 가치로 번역되는 경로는 훨씬 길고, 번역 도중에 방향이 바뀝니다.

무안은 지정 5일 만에 3.47㎢가 5년짜리 허가구역이 됐습니다. 경주는 3년 5개월 전에 같은 조합을 켰고, 지금 예타 단계에 있으며, 면적은 줄었고, 보상은 2028년 상반기입니다. 울진은 예타를 면제받고도 상수원 때문에 1년을 더 씁니다. 세 곳 모두 '지정된 국가산단'이라는 같은 이름으로 불립니다.

그래서 판단 기준은 지정 여부가 아니라 관문입니다. 관문 1은 기대를 켜고 사용권을 끕니다. 관문 3에 가서야 잔여가치법의 투입값이 추정치에서 숫자로 바뀝니다. 그 사이의 기간은 비용이고, 그 비용은 금리로 계산됩니다. 기다릴 이유가 있는 사람과 기다릴 수 없는 사람의 답이 서로 다른 것도 그 때문입니다.

데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다. 고시문의 경계선, 용수 인입 가능 여부, 인근 가동 공장 관계자의 이야기 — 이 세 가지가 지정 발표문보다 부지 결정에 더 가깝습니다.