모듈러 주택 A to Z ③ 품질은 누가 보증하는가 — 인증 체계와 숫자 읽는 법

공장에서 만든 집을 계약하는 사람의 마지막 질문은 결국 하나로 모입니다 — "그래서 품질은 누가 보증합니까?" 현장에서 짓는 집은 공정마다 감리가 들여다봅니다. 그런데 모듈러는 공정의 70~80%가 공장 안에서, 그것도 벽이 닫히기 전에 끝납니다. 현장 감리가 도착했을 때는 이미 박스가 완성돼 있습니다. 그래서 모듈러의 품질 체계는 검사의 시점을 현장에서 공장으로 옮기는 문제이고, 이것이 제도의 핵심 설계 과제입니다. 기초 3부작의 마지막 편에서는 이 인증 체계를 미국과 한국 순으로 살피고, 이어서 시장 데이터를 읽을 때 조심해야 할 지점들을 정리합니다. 뉴스에 인용되는 숫자들의 '성격'을 알면, 이 시장을 훨씬 정확하게 볼 수 있습니다.

## 미국 — 검사를 공장으로 보낸 이중 체계 미국의 모듈러 품질 체계는 두 겹입니다. 첫째 겹은 표준입니다. 2021년 ICC(International Code Council)와 모듈러빌딩협회(MBI)가 공동 제정한 ICC/MBI 1200(기획·설계·제작·조립)과 1205(검사·규제 적합성) 표준이 오프사이트 건설의 전 과정을 규정합니다. 모듈러 건물도 일반 건축 코드(IBC)의 구조·내화 기준을 그대로 따르되, '공장에서 만드는 과정'에 대한 검사 절차를 별도로 정한 것입니다. 둘째 겹은 검사 기관입니다. 각 주(州)는 모듈러 프로그램을 운영하며 공장 제작분에 대한 설계 승인과 공정 검사를 요구하고, HUD가 승인한 제3자 검사기관(DAPIA·IPIA)이 공장을 직접 검사합니다. 현장에 도착한 모듈에는 주(州) 인증 라벨이 붙습니다 — 벽 속을 열어볼 수 없는 지자체 검사관을 대신해, 공장 단계에서 이미 검증됐다는 표식입니다. 요컨대 미국 체계의 요지는 이렇습니다. 기준은 일반 건축물과 동일하게, 검사는 공장 단계로 앞당겨서. ①편에서 본 '모듈러는 공법이지 별도 유형이 아니다'라는 원칙이 인증 체계에도 그대로 반영돼 있습니다.

## 한국 — 공업화주택 인정제도, 그리고 계류 중인 특별법 한국의 현행 제도는 주택법상 공업화주택 인정제도입니다. 공장 생산 주택의 성능과 생산 기준을 심사해 인정하는 제도로, 모듈러 주택이 제도권에서 다뤄지는 기존 통로였습니다. 여기에 정부는 규제 개선을 병행해 왔습니다 — 국무총리실 규제혁신단이 2024년 모듈러 현장을 찾아 전기·통신·소방 분리발주 개선, 공업화주택 인정 단위를 건축물에서 개별 모듈로 바꾸는 방안, 감리 기준 단순화 등을 검토한 것이 대표적입니다. 더 큰 그림은 특별법입니다. 2025년 12월 국회에 발의된 '모듈러 건축 활성화 지원 특별법안'은 두 개의 인증을 신설합니다. 생산인증 — 공장의 제조 시스템과 품질관리 역량을 평가하고, 건축인증 — 완성된 모듈러 건축물의 기술 수준에 등급을 부여해 등급별 인센티브를 연동하는 구조입니다. 공공 발주에서 일괄입찰 우선 적용, 모듈러 진흥구역 지정, 5년 단위 기본계획 같은 산업 육성 장치도 담겼습니다. 다만 현재 상태를 정확히 적어야 합니다. 이 법안은 2026년 4월 30일 국토교통위원회 법안심사소위에 안건으로 상정되지 못했고, 2026년 7월 현재 계류 중입니다. 통합발주를 원하는 건설업계와 업역 침해를 우려하는 전기·통신업계의 이해가 충돌한 탓입니다. 뉴스에서 '특별법'이 자주 언급되지만, 제정 추진 중과 시행 중은 다른 상태입니다 — 이 구분을 놓치면 사업 계획의 전제가 틀어집니다.

📊 모듈러 품질·인증 체계 비교 (2026년 7월 기준) | 구분 | 미국 | 한국 | | 적용 기준 | 일반 건축 코드(IBC) 동일 적용 | 건축법·주택법 동일 적용 | | 공장 검사 | 주별 프로그램 + HUD 승인 검사기관 | 공업화주택 인정제도 | | 전용 표준 | ICC/MBI 1200·1205 (2021) | 특별법 2단계 인증 — 계류 중 | | 라벨링 | 주(州) 인증 라벨 부착 | 제도화 논의 단계 | | 상태 | 운영 중 | 현행 제도 + 입법 진행형 |

## 숫자 읽는 법 ① — "4조 4천억"의 정체 이제 시장 데이터입니다. 모듈러 관련 기사에 가장 자주 등장하는 숫자가 "국내 모듈러 시장 2030년 최대 4조 4,000억원"입니다. 이 숫자를 인용하기 전에 알아야 할 사실이 셋 있습니다. 첫째, 원출처는 대한건설정책연구원(RICON)의 2022년 12월 보고서입니다. 언론에서 종종 다른 기관 명의로 잘못 인용됩니다. 둘째, 이 숫자는 확정 전망이 아니라 시나리오의 상한입니다. 모듈러가 전체 건축 시장의 0.5~2.0%를 차지한다는 가정별로 계산한 범위 — 최소 5,000억원에서 최대 4조 4,000억원 — 중 가장 낙관적인 값입니다. 셋째, 기관마다 숫자가 다릅니다. LH 측 연구 발표(2025년 12월)는 2030년 약 3조 7,000억원을 제시했습니다. 범위가 5,000억~4.4조라는 것 자체가 이 시장의 미래가 정책과 수요에 따라 크게 갈린다는 뜻입니다. 전망치는 이렇게 '범위와 가정'으로 읽어야 합니다. 상한값만 떼어 "4.4조 시장이 온다"고 쓰는 순간, 데이터가 아니라 희망을 인용하는 것이 됩니다.

## 숫자 읽는 법 ② — 2023년 급성장의 의외의 실체 실측 데이터는 이렇습니다. 국내 모듈러 시장(수주액 기준)은 2022년 1,625억원에서 2023년 8,055억원으로 약 5배 커졌습니다. 그런데 이 성장의 내용을 열어 보면 의외의 그림이 나옵니다 — 2023년 수주의 약 85%(약 6,800억원)는 주택이 아니라 교육시설, 구체적으로는 학교 개축 기간의 임시교실(그린스마트 미래학교 사업)이었습니다. 이 사실이 말해주는 것은 두 가지입니다. 하나, 모듈러의 강점(빠른 설치, 이설 가능)이 가장 먼저 통한 곳은 '임시 수요'였다는 것. 둘, 주택 시장에서의 모듈러는 아직 초기라는 것입니다. 공공주택 쪽 실측 수치도 이를 확인해 줍니다 — LH·SH·GH 3개 공공기관의 OSC 주택 발주 누적은 3,618호(2025년 기준 집계, LH가 78.7%) 수준입니다. 그래서 지금 시장의 정확한 묘사는 "이미 큰 시장"이 아니라 "임시시설에서 검증을 마치고, 주택으로 넘어가는 초입"입니다. 세종 450세대(국내 최대 규모 모듈러 주택 단지, 2027년 준공 예정), 의왕초평 22층(국내 최고층, PC 결합) 같은 공공 프로젝트와 삼성·LG의 단독주택 진출이 그 '넘어가는 순간'의 장면들입니다.

## 숫자 읽는 법 ③ — 효과 수치의 출처 구분 공기 단축과 비용 관련 수치도 출처의 급이 다릅니다. 정부 공식 수치는 보수적입니다. 국토교통부는 모듈러 공법의 공기 단축 효과를 기존 공법 대비 20~30%로 공표하고 있고, R&D(2029년까지 250억원 투입)와 연 3,000호 공공 발주 목표로 이를 뒷받침합니다. LH의 로드맵은 2030년까지 공기 단축을 단계적으로 50%까지 끌어올리고 공사비를 RC(철근콘크리트) 수준으로 맞추는 것을 목표로 합니다 — 뒤집어 읽으면, 현재의 모듈러 공사비는 아직 RC보다 높은 경우가 많다는 공식 인정이기도 합니다. 기업 발표 수치는 더 공격적입니다. "공사기간 50% 단축", "90일 완공" 같은 숫자는 특정 상품·조건에서의 실적 또는 목표치입니다. 미국 쪽 벤치마크로는 NIST(미국 표준기술연구소)가 공동 발간한 업계 조사에서 응답 전문가의 66%가 일정 개선, 65%가 비용 절감을 경험했다고 답한 기록이 있고, MBI·FMI의 2026년 리포트는 미국 영구 모듈러 시장을 2025년 205억 달러(해당 부문 건설활동의 약 5.1%), 2030년까지 연평균 6.5% 성장으로 집계·전망합니다. 수치를 쓸 때의 원칙은 하나입니다 — 정부 공식치, 연구기관 시나리오, 기업 발표를 구분해서 표기할 것. 이 시리즈의 이후 편(삼성·LG 분석)에서도 이 원칙을 그대로 적용합니다.

▶ 모듈러 데이터·품질 확인 체크리스트 □ 계약 상품이 공업화주택 인정 등 제도권 인증을 받았는지 확인했는가 □ 공장 견학이 가능한가 — 공장 검사·품질관리 체계를 직접 확인했는가 □ 시장 전망치를 인용할 때 원출처(기관)와 가정(시나리오)을 함께 확인했는가 □ '특별법' 관련 계획이라면 시행 전 계류 상태임을 전제에 반영했는가 □ 공기·비용 수치가 정부 공식치인지 기업 발표치인지 구분했는가 □ 준공 사례(같은 상품, 2년 이상 경과)를 방문해 접합부·설비 상태를 봤는가

기초 3부작을 정리합니다. ①편 — 모듈러는 100년 넘게 검증된 '짓는 방법'이며, 이동식 주택과는 다른 개념입니다. ②편 — 그 한 단어 안에 볼류메트릭과 패널라이즈드, 영구와 이동형, 목조·철골·콘크리트라는 서로 다른 상품이 들어 있습니다. ③편 — 품질은 공장 단계 검사로 보증되며, 한국은 그 제도를 만들어 가는 중이고, 시장 숫자는 성격을 구분해 읽어야 합니다. 이 기초 위에서 다음 글들은 실전으로 갑니다. 한국에서 전원주택을 모듈러로 짓는 것의 장단점, 그리고 2026년 여름 이 시장에 뛰어든 삼성과 LG가 각각 무엇을 팔고 있는지 — 공식 데이터로 뜯어봅니다. 데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장이 검증합니다. 모듈러의 현장 검증은 공장 견학 예약에서 시작됩니다. --- 참고 자료 (기초 3부작 통합 소스 — 공식 소스 총 43건 중 주요 목록) [국제 표준·정의] 1. MBI 모듈러 정의 2. MBI PMC/RB 구분(2021) 3. ICC NTA 공법 정의 4. ICC/MBI 1200·1205 표준(2021) 5. HUD manufactured/modular 규제 구분 6. HUD 승인 검사기관(DAPIA/IPIA) 체계 7. Singapore BCA DfMA·PPVC 정의 [역사] 8. HUD PD&R Sears Modern Homes(약 7.5만 채) 9. MBI 모듈러 산업사 10. Historic England 영국 전후 프리팹(156,623채) 11. 일본 프리패브건축협회(누적 1,000만 호+) 12. 세키스이화학 공식 연혁(1971 유닛 공법) 13. MDPI Encyclopedia 일본 프리팹 산업사(2024, 학술) [영국 정책] 14. MHCLG MMC 7개 카테고리(2019) 15. 영국 하원 MMC 보고서(2019) [한국 정책·제도] 16. 국토교통부 모듈러 공법 활성화 발표(2025.11 — 공기 20~30% 단축, R&D 250억, 연 3,000호) 17. 국토교통부 특별법 공청회(2025.12) 18. 국회 특별법안 원문(의안번호 2215818) 19. 국무총리실 규제혁신단 모듈러 규제개선(2024.11) 20. 법제처 내화구조 법령해석(21-0478) 21. 국토교통부 S-Construction 2030(2022) [한국 시장·사례] 22. 대한건설정책연구원 시장 전망 보고서(2022.12 — 5,000억~4.4조 시나리오) 23. 한국건설산업연구원 건설동향브리핑 1032호(2025.11) 24. LH 세종 5-1 450세대 보도자료(2024.3) 25. LH 2030 OSC 로드맵 26. LH 의왕초평 22층 품평회(2025.4) 27. 현대엔지니어링 용인영덕 13층(2023 준공) 28. 공공 3사 OSC 발주 실적(LH 정책포럼, 2025.12) 29. 2023년 시장 8,055억·교육시설 85%(업계 집계) 30. 자이가이스트 RM 출시(2024.5) [글로벌 시장] 31. MBI·FMI 2026 PMC 산업 리포트(미국 205억 달러) 32. NIST 프리팹·모듈러 조사 ※ 시의성 앵커: 한겨레 「삼성·LG 모듈러 주택 진출」 보도(2026.6월 말) 및 삼성전자(6.18)·LG전자(6.28) 공식 발표.