대경권 성장엔진 4개에 원전이 없습니다 — 경주 부지가 서로 다른 두 지원 트랙에 걸쳐 선 이유

2026년 9월 7일, 충북 오송에서 지방주도 성장엔진 협의회 첫 회의가 열렸습니다. 13개 지방정부와 산업기술진흥원·산업연구원·지역산업진흥원이 참석했습니다.

이 협의회는 열흘 전에 정해진 것을 실행에 옮기는 자리입니다. 2026년 8월 26일 제10회 중앙지방협력회의에서 산업통상부가 「3대 메가프로젝트 연계 권역별 성장엔진 육성방안」을 발표했고, 비수도권 7개 권역이 각각 네 개씩 육성 산업을 배정받았습니다(산업통상부 보도·참고자료).

발표 자료는 권역 단위로 쓰여 있습니다. 그런데 공장 부지는 필지 단위로 존재합니다. 권역과 필지 사이에는 몇 개의 관문이 있고, 그 관문을 세어 보지 않으면 발표문의 온도와 자산의 온도를 혼동하게 됩니다.

경주의 경우 관문을 세기 전에 할 일이 하나 더 있습니다. 목록을 가로가 아니라 세로로 읽는 일입니다.

표를 가로로 읽으면 권역별 특화처럼 보입니다. 세로로 읽으면 다른 것이 보입니다.

반도체는 중부권·서남권·대경권·강원 네 곳에 들어가 있습니다. 모빌리티 계열은 중부권(수송 시스템)·서남권(AI 자율주행)·대경권(첨단 모빌리티 부품)·동남권(미래모빌리티 혁신제조) 네 곳입니다. 매일신문 등 지역 언론은 이 중복을 두고 지자체 간 기업 유치 경쟁이 붙으면 중복투자로 번질 수 있다고 지적했습니다.

즉 이 목록은 배타적 분할이 아닙니다. 같은 산업을 여러 권역이 동시에 밀 수 있습니다.

그렇다면 차세대 원전·에너지가 동남권 한 곳에만 있다는 사실은 어떻게 읽어야 할까요. 여기서 해석이 둘로 갈립니다. 하나는 중복이 관대하게 허용된 목록에서 단독 배정됐으니 권역 간에 나눠 쓰는 산업으로 취급되지 않았다는 읽기입니다.

다른 하나는 더 단순한 설명입니다. 원전은 해안 냉각수, 기존 원전 부지, 주기기 공급망 같은 물리적 조건에 묶여 있어 애초에 여러 권역에 흩어 놓을 수 없는 산업입니다. 그렇다면 단독 배정은 희소성의 신호가 아니라 제약의 부산물이고, 신호가치는 그만큼 낮아집니다.

어느 쪽이 맞는지는 지금 데이터로 가려지지 않습니다. 다만 어느 쪽이든 경주에 남는 사실은 같습니다. 원전 항목이 있는 줄은 동남권이고, 경주는 경북에 속하므로 대경권 줄에 섭니다. 그리고 경주 산업의 한 축은 원자력입니다. 여기서 어긋남이 생깁니다.

경주의 두 축을 하나씩 놓고 보겠습니다. 첫 번째 축은 자동차부품입니다. 외동 일대에는 조성된 지 20년이 넘은 노후 산업단지 7곳에 379개 기업, 5,487명이 일하고 있습니다(경주시 문화선도 산업단지 공모 신청 자료). 경주시 발표 기준으로 2026년 3월 태웅산업·수시스템이 명계3일반산단에 합계 125억원, 5월에는 현대성우쏠라이트가 건천1산단에 322억원을 투자해 AGM 배터리 생산능력을 연 120만대에서 225만대로 늘리는 투자협약을 맺었습니다. 이 축은 대경권 '첨단 모빌리티 부품'과 '이차전지 핵심소재·자원순환'에 걸립니다.

두 번째 축은 원자력입니다. 2026년 7월 한국일보 보도에 따르면 한국원자력연구원 문무대왕과학연구소는 경주 감포읍 114만㎡ 부지에 총사업비 3,263억원(국비 2,453억·지방비 810억)이 투입돼 2025년 말 완공되고 사용 승인까지 났으나, 개소식은 아직 열리지 않았습니다. 개원 첫해 258명·2030년 500명 인력 계획이 있으나 대전 본원 연구원들이 감포의 정주 여건을 이유로 발령을 기피한다는 것이 보도된 사유입니다.

중수로해체기술원은 착공 자료 기준 양남면 나산리에 총사업비 723억원·연면적 8,724㎡ 규모로 2026년 12월 준공 예정입니다. 문무대왕면 일원 150만㎡의 SMR 혁신원자력 국가산업단지는 2026년 하반기 지정절차 마무리를 목표로 하되 예비타당성조사 신청은 미뤄져 있습니다. 건물이 서는 것과 그 건물이 배후 수요를 만드는 것은 다른 사건입니다.

그리고 2026년 6월 17일, 한국수력원자력 원전부지선정평가위원회는 SMR 초도호기 부지로 부산 기장군을 선정했습니다. 기장 87.11점, 경주 84.56점이었습니다. 경주는 환경·건설 적합성에서 앞섰으나 부지 적합성과 주민 수용성에서 뒤졌습니다. 기장은 동남권입니다. 두 달 뒤 나온 목록에서 차세대 원전·에너지가 동남권에 배정된 것을 이 순서 위에 놓으면, 실증 설비의 무게중심과 정책 목록의 무게중심이 같은 방향을 가리킵니다.

이것이 뜻하는 바는 축소가 아니라 역할의 재정의에 가깝습니다. 초도호기 운영 부지가 아니라 제조·부품·해체 클러스터로 자리를 잡는 경로이고, 그 차이는 임차인 업종 구성이 달라진다는 뜻입니다.

여기까지가 사실관계입니다. 이제 자산 가치로 옮기는 계산으로 넘어갑니다. 7대 패키지 가운데 부지 의사결정에 가장 먼저 닿는 것은 세제입니다. 지역별로 R&D·통합투자·국내생산 세액공제에 최대 50%까지 추가공제가 붙습니다.

전제를 명시합니다. 경주 외동 일대 일반산업단지 내 공장 자산 하나를 가정합니다. 부지 10,000㎡, 건물 연면적 5,000㎡, 임대 중이며 NOI 5억원, Cap Rate 7.5%로 놓습니다. Cap Rate는 이상이 쓰는 산업용 공장 벤치마크 6.0~8.0% 구간 안에서, 유동성이 얇은 지방 개별입지라는 점을 반영해 중간값 7.0%보다 위로 잡은 값입니다. 이 전제에서 자산가치는 약 66.7억원입니다.

임차인이 50억원 규모 설비투자를 집행하고, 그 투자의 기본 통합투자세액공제액을 3.5억원으로 가정합니다(실제 공제율은 기업 규모·투자 유형·과세연도에 따라 달라지므로 여기서는 계산을 보이기 위한 가정치입니다). 지역별 추가공제 50%가 온전히 적용되면 공제액은 5.25억원이 되고, 추가분은 1.75억원입니다.

여기까지의 시뮬레이션은 세 가지 가정 위에 서 있습니다. 그 가정이 흔들리는 지점을 짚어두겠습니다.

첫째, 세액공제와 보조금은 기업 손익에 귀속되지 토지에 귀속되지 않습니다. 임대인에게 넘어오는 몫은 전가율만큼이고, 전가율은 임차인의 이전 비용과 대체 부지 가용성이 결정합니다. 경주처럼 산업용 대체 부지가 인접 시군에 존재하는 시장에서 전가율을 높게 잡는 것은 무리한 가정입니다.

둘째, 전가액을 어느 축에 놓느냐가 값을 가릅니다. 위 표가 그 갈림입니다. 2,625만원을 영구 NOI 증가로 오인해 Cap Rate 7.5%로 나누면 3.5억원이 붙는데, 단년 실익 기준으로는 13.3배, 잔여 계약 5년의 연금 현가(약 1.06억원) 기준으로도 3.3배 부풀려집니다. 다만 '1회성이니 그 해 2,625만원이 전부'라는 반대쪽 단정도 정확하지 않습니다. 전가가 임대차 조건에 반영되면 잔여 계약기간의 연금이 되기 때문입니다.

여기에 축 자체의 문제가 하나 더 있습니다. 세액공제는 세후 항목이고 NOI는 세전 항목입니다. 둘을 같은 줄에 더하는 것은 단위가 다른 값을 더하는 것과 같습니다. 굳이 합치려면 전가액을 세전으로 환산해야 하고, 그러면 금액은 오히려 커집니다. 이 조정을 하지 않은 채 나온 숫자는 방향조차 보장되지 않습니다.

셋째, 같은 정책 기대를 두 군데에 넣으면 이중계상입니다. 이상의 4방법론 가중치는 수익환원법·DCF 40%, 거래사례비교법 25%, 원가법·대체비용 25%, 잔여가치법 10%입니다. 이번 발표처럼 아직 예산이 배정되지 않은 정책 기대는 잔여가치법 10% 안에서만 다루는 편이 안전합니다. 같은 기대를 Cap Rate 압축으로도 반영하면 한 가지 사건이 두 번 값에 들어갑니다.

덧붙이면 산업용 건물은 특수 설비 비중이 높아 원가법에 건축비 할증 20~40%를 반영해야 하고, 경주권은 실거래 표본이 얇아 거래사례비교법 25%의 신뢰구간이 넓습니다.

그리고 위 계산 전체를 무력화하는 변수가 있습니다. 임차인이 나가면 NOI 5억원 자체가 사라집니다. 전가는 임차인이 존속할 때만 성립하는 2차 변수입니다. 경주의 생산가능인구 감소, 전기차 수요 둔화 국면에서 내연기관 부품 의존도가 높은 외동 협력업체의 조정, 공모 연속성, 금리 반등에 따른 Cap Rate 확대 — 이 넷이 전가율 15%냐 30%냐보다 크게 작용합니다.

그렇다면 이 발표가 실제로 부지에 도달했는지는 무엇으로 확인할까요. 보도자료는 가설을 만들 뿐이고, 검증은 다른 데이터가 합니다.

첫째, 산업단지 관리기본계획의 유치업종입니다. 성장엔진에 포함된 업종이라도 해당 산업단지의 관리기본계획 유치업종에 없으면 입주 자체가 되지 않습니다. 육성계획이 실제로 움직이면 관리기본계획 변경 고시가 따라옵니다. 이것이 가장 빠르고 확실한 후행 지표입니다.

둘째, 착공신고와 건축허가 건수입니다. 경주시 고시·공고와 건축행정시스템에서 확인합니다. 호가는 발표 다음 날 움직이지만 착공은 자금과 인허가가 다 끝난 뒤에만 나옵니다.

셋째, 한전 전기사용 신청과 수전설비 증설입니다. 설비투자가 실제로 집행되면 계약전력 변경이 선행합니다. 앞선 인사이트에서 다룬 수전 여유 문제와 같은 축입니다.

넷째, 2027년 예산안 반영 여부입니다. 지방정부가 연내 세우는 육성계획은 계획일 뿐이고, 2027년 예산에 사업이 실려야 집행이 시작됩니다.

현장 확인도 함께 갑니다. 산단 관리기관에 유치업종 변경 계획을 묻고, 중개업소 세 곳 이상에서 발표 이후 문의가 늘었는지 대조합니다.

같은 발표를 놓고 시장 참여자들의 셈법은 갈립니다.

매입 검토자에게 이 발표는 아직 가격 근거가 아닙니다. 확정된 것은 목록과 협의체이고, 지방정부 육성계획은 연내에 나오며, 예산은 2027년 것입니다. 매도자가 발표를 근거로 호가를 올렸다면 그 호가는 아직 어떤 예산 항목에도 대응하지 않습니다. 다만 신규 산단 분양예정가가 공표되면 기존 개별입지 호가의 상단 캡으로 기능하므로, 그 일정을 협상 카드로 쥘 수 있습니다.

매도자에게는 시간의 문제입니다. 목록 발표에서 예산 집행까지 가는 동안 기대가 유지될 수도, 중복 지정 논란과 예산 심의 과정에서 희석될 수도 있습니다. 반도체 4개 권역·모빌리티 4개 권역의 중복은 경주 프리미엄을 희석하는 방향으로 작동합니다.

보유자에게는 임차인 재계약 시점의 설계 문제입니다. 임차인이 성장엔진 업종이라면 추가공제가 잔류 유인을 키우므로 재계약 협상력이 임대인 쪽으로 조금 이동합니다. 임차인이 원자력 트랙이라면 협상력의 근거가 다른 곳, 즉 국가 사업 일정에 있습니다. 어느 쪽이든 계약 만기와 정책 일정을 같은 달력 위에 올려놓고 보는 편이 낫습니다.

정책 변수는 세 층위로 갈립니다. 단기는 연내 육성계획 수립과 메가특구 특별법입니다. 대통령실은 2026년 8월 10일 이 법을 연내 제정해 인허가와 환경영향평가 기간을 단축하겠다고 밝혔습니다. 중기는 2027년 예산 반영과 산업단지 관리기본계획 변경, 장기는 3대 메가프로젝트(반도체·피지컬 AI·AI 데이터센터) 투자가 대경권 어느 도시로 내려오는가입니다.

2026년 8월 26일의 목록과 9월 7일의 협의회는 경주에 두 개의 줄을 그었습니다. 하나는 대경권 성장엔진 트랙이고, 다른 하나는 에너지·원자력 트랙입니다. 한 도시의 부지들이 그 두 줄에 나뉘어 섭니다.

이 갈라짐이 좋은 소식인지 나쁜 소식인지는 아직 정해지지 않았습니다. 두 트랙 모두에 접근할 수 있는 도시라는 해석도, 어느 쪽에서도 중심이 아닌 도시라는 해석도 지금 데이터로는 똑같이 가능합니다. 확정된 것은 목록과 협의체이고, 육성계획은 연말에, 예산은 2027년에 나옵니다.

그래서 지금 할 수 있는 일은 예측이 아니라 좌표 확인입니다. 내 부지의 임차인이 어느 트랙에 서 있는지, 그 트랙의 다음 일정이 언제인지, 그리고 그 일정이 내 임대차 만기보다 앞인지 뒤인지를 확인하는 일입니다.

데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다. 관리기본계획 변경 고시, 착공신고, 전기사용 신청, 2027년 예산 항목 — 이 넷 중 어느 것도 아직 나오지 않았다면, 이번 발표는 여전히 가설의 단계에 있습니다.

출처: 산업통상부 「3대 메가프로젝트 연계 권역별 성장엔진 육성방안」(2026.08.26) 및 지방주도 성장엔진 협의회 보도자료, 한국수력원자력 원전부지선정평가위원회 SMR 초도호기 선정 결과(2026.06.17), 한국원자력연구원, 경주시 투자유치·고시 자료.