국가산단 휴·폐업 1,090곳 — 입주기업 47%가 임차인 산단에서 '매물 증가'로 읽기 전에 따질 셋

2026년 10월 6일, 국회 산업통상자원중소벤처기업위원회의 산업통상부 국정감사에서 이언주 의원은 제조업 생산기반이 약해지는 지표로 국가산업단지 휴·폐업 기업 수를 들었습니다. 2025년 전국 35개 국가산단에서 1,090곳이 휴업하거나 폐업했고, 전년보다 48.9% 늘었다는 내용입니다(포인트경제 2026.10.07 보도). 닷새 전인 10월 1일 산업통상부가 발표한 9월 수출은 1,209.4억 달러로 월간 기준 처음 1,200억 달러를 넘었습니다. 반도체가 603.0억 달러로 262.8% 늘어난 반면 자동차는 5.5%, 자동차부품은 약 7%, 일반기계는 3.2% 줄었습니다(산업통상부 9월 수출입 동향).

수출 기록과 휴·폐업 기록이 같은 달에 나란히 놓였습니다. 공장 부지를 사거나 팔려는 쪽에서는 자연스럽게 이런 질문이 나옵니다. 문 닫는 공장이 이렇게 늘었으면 매물이 쏟아지고 값이 내려가는 것 아닌가. 이 글은 그 연결이 어디까지 성립하는지를 원자료로 따져봅니다.

위 표는 한국산업단지공단이 국회에 낸 자료를 한국경제가 2026년 1월 30일과 5월 17일에 보도한 내용입니다. 1,090곳은 통계를 집계하기 시작한 2017년 이후 가장 많은 수치이고, 2026년 1분기에도 248곳이 더해졌습니다. 보도는 원인으로 내수 부진, 고환율, 중국산 저가 금형·부품과의 경쟁, 원자재 수급 차질을 들었습니다. 현장이 어렵다는 점은 분명합니다. 읽을 때 먼저 구분할 점은 이 숫자가 한 해 동안 빠져나간 기업 수(유출)라는 사실입니다. 같은 기간 새로 들어온 기업 수는 이 자료에 없습니다.

남아 있는 기업 수(저량)는 공단의 분기 통계에서 볼 수 있습니다. 공공데이터포털에 공개된 2026년 2분기 입주업체 현황의 40개 행을 직접 합산하면 입주기업은 65,352곳으로 1분기 65,209곳보다 143곳 많고, 가동기업도 60,074곳에서 60,166곳으로 늘었습니다. 1,090곳을 이 입주기업 수로 나누면 약 1.7%입니다.

다만 두 자료를 나란히 놓을 때 한계가 셋 있습니다. 유출은 2025년 연간이고 저량은 2026년 6월 말이라 기간이 다릅니다. 유출 자료는 35개 단지, 저량 자료는 40개 행(일부 단지의 외국인투자지역 분리 포함)이라 범위도 정확히 겹치지 않습니다. 그리고 휴·폐업을 사업자 신고 기준으로 세는지 입주계약 해지 기준으로 세는지는 공개 자료에서 확인하지 못했습니다. 이전하거나 법인으로 전환해 사업자번호가 바뀐 경우가 폐업에 섞여 있을 가능성도 남습니다. 따라서 1.7%는 규모를 가늠하는 어림값일 뿐이고, 충격이 작다는 근거로 쓸 수는 없습니다. 문 닫는 기업은 업종과 규모, 지역에 따라 몰려서 나오기 때문입니다.

숫자로 보면 국가산단 입주기업의 절반 가까이가 남의 공장을 빌려 쓰고 있습니다. 임차 기업이 문을 닫으면 등기부의 소유자는 그대로이고, 임대인에게 빈 공장이 하나 생깁니다. 자가 공장을 가진 기업이 폐업해야 토지와 건물이 매물이나 경매로 나옵니다. 휴·폐업 1,090곳이 곧바로 매물 1,090건이 되지는 않는다는 뜻입니다.

여기서부터는 추론입니다. 휴·폐업 기업 가운데 임차 기업이 얼마나 되는지는 공개되지 않았습니다. 임차 비율 47.0%는 업체 수 기준이지 면적 기준이 아니고, 시화·남동의 60%대에는 지식산업센터와 분할 임대 공장의 소규모 업체가 많이 들어 있어 단독 공장 한 동이 비는 것과는 성격이 다릅니다. 그래도 방향은 읽힙니다. 임차 비율이 높은 단지일수록 휴·폐업의 충격은 먼저 공실과 임대료에 닿고, 임대인의 수익이 나빠진 뒤와 자가 공장 폐업분이 정리되는 시점에 급매와 경매로 넘어옵니다. 매물이 나오지 않는 것이 아니라 늦게 나오는 것입니다. 대출 비중이 높은 임대인이나 지식산업센터 호실 투자자는 공실을 오래 버티지 못해 이 시차가 짧습니다. 한국경제는 5월 17일 수도권 공장 경매가 2025년부터 크게 늘었다고 전했습니다. 시차가 몇 달인지는 단지마다 다르므로, 이 가설을 확인할 관측치는 해당 단지와 인근의 공장 경매 건수입니다.

이상의 4방법론(수익환원법·DCF 40%, 거래사례비교법 25%, 원가법·대체비용 25%, 잔여가치법 10%)에 놓으면 이 통계의 자리가 정해집니다. 가장 먼저 들어갈 곳은 수익환원법의 공실률과 재임대 기간 가정입니다. 거래사례비교법에는 간접적으로만 닿습니다. 산단 안 거래에는 처분 제한에 따른 가격이 섞여 있어 시장가격으로 보기 어려운 사례가 있기 때문입니다. 원가법은 빈 공장이 늘어나는 국면에서 가치의 중심값이 아니라 상한선 역할을 합니다. 산단 안에서는 용도 변경 여지가 좁아 잔여가치법의 몫은 작습니다.

여기까지의 계산은 모두 가정 위에 서 있습니다. 그 가정이 흔들리는 지점을 짚어둡니다.

첫째, Cap Rate의 영향이 공실 가정만큼 큽니다. 시나리오 ①에서 Cap Rate를 7.0%로 낮추면 약 36.4억원, 8.0%로 높이면 약 31.9억원입니다. 0.5%p의 차이가 공실률 5~6%p와 비슷한 크기입니다. 지방 산단 공장의 Cap Rate는 거래가 적어 조사값의 폭이 넓으므로, 한 값으로 고정하지 말고 구간으로 다뤄야 합니다.

둘째, 임차인이 하나뿐인 공장의 공실률은 평균 15%가 아니라 0% 아니면 100%입니다. 15%는 재임대에 걸리는 기간을 여러 해에 나눠 편 숫자일 뿐이고, 실제 현금흐름은 9개월 동안 임대수입이 끊기는 형태로 옵니다. 대출 이자를 그 기간에 감당할 수 있는지가 별도의 문제로 남습니다.

셋째, 운영비 0.3억원에는 재산세, 보험료, 수선비가 들어가야 하는데 건물 연식에 따라 크게 달라집니다. 폐업한 임차인이 남긴 설비 철거와 원상복구 비용, 업종에 따라서는 토양오염 조사 비용이 여기에 더해질 수 있습니다.

가설을 확인하는 방법은 단지별 자료를 따로 보는 것입니다. 공단의 분기 통계에서 입주기업과 가동기업의 차이, 규모별 가동률이 단지별로 공개됩니다. 구미는 입주 3,112곳에 가동 2,441곳으로 차이가 671곳(21.6%)이고, 시화는 131곳(1.2%)입니다. 다만 이 차이에는 휴·폐업뿐 아니라 건설 중이거나 아직 착공하지 않은 기업도 들어 있습니다.

지역별로 다시 보면 수준과 속도가 다릅니다. 수도권 818곳은 전체의 75.0%로, 앞의 2분기 입주업체 현황에서 수도권 단지를 합산한 입주기업 비중 75.5%(49,372곳)와 비슷합니다. 그런데 수도권 증가율 42.7%로 역산하면 2024년 수도권은 약 573곳, 비수도권은 약 159곳이고, 2025년 비수도권은 272곳입니다. 약 71% 늘어난 셈이고, 그 증가분의 절반가량이 경북·경남에서 나왔습니다(역산값이며 원자료의 지역별 전년 수치는 확인하지 못했습니다). 영남의 독자에게는 전국 증가율 48.9%보다 이 숫자가 더 가깝습니다.

경주에는 가동 중인 국가산단이 없습니다. 휴·폐업 1,090곳은 경주의 공장을 하나도 세지 않은 숫자입니다. 그래서 경주 부지는 다른 자료로 따로 읽어야 하고, 그 자료가 위 표입니다(전국산업단지현황통계 일반산업단지). 이 표에는 휴·폐업 수와 임차 기업 수가 없다는 한계가 있습니다. 입주와 가동의 차이 80곳도 건설 중인 기업을 포함합니다.

경주를 하나의 시장으로 묶지 않고 다섯 부분 시장으로 나누면 시간표가 서로 다릅니다. 외동읍 일대는 완공된 단지의 분양이 끝났고 외동·외동2·모화는 입주기업이 전부 가동 중입니다. 반면 문산2는 입주 35곳 중 가동이 6곳뿐입니다. 건설 중인 기업이 많은 것인지 멈춘 공장이 많은 것인지는 통계로 구분되지 않으므로 현장 확인이 필요한 단지입니다. 이곳의 변수는 울산 완성차와 전기차 전환입니다. 엔진·변속기 계통 부품을 만드는 협력사는 완성차 가동률이 높아도 물량이 줄어들 수 있습니다. 울산·미포 국가산단의 2분기 가동률은 93.5%로 높지만, 9월 자동차부품 수출은 약 7% 줄었습니다. 한 달 수치이고 추석 연휴가 9월에 들어온 영향이 섞여 있어 방향을 단정하기는 이릅니다. 안강읍은 검단 산단의 분양률이 52%로, RE100 산단 구상과 별개로 이미 공급된 용지가 남아 있습니다. 문무대왕면 SMR 국가산단은 후보지 단계여서 어느 통계에도 행이 없습니다. 경주 시내는 산단 통계의 범위 밖이며 주거 지표로 따로 봐야 합니다. KTX 경주역(옛 신경주역)이 있는 건천읍은 건천제2가 입주 21곳 전부 가동 중이고, 건천4는 조성 중입니다.

경북의 소규모 제조업 체감을 보려면 구미의 50인 미만 가동률 53.5%가 참고가 됩니다. 구미의 50~300인 기업 가동률은 82.3%입니다. 같은 단지 안에서도 규모에 따라 30%p 가까이 벌어져 있습니다. 다만 구미는 전자 업종 중심이어서 자동차부품 중심의 경주에 그대로 옮길 수는 없습니다.

같은 통계가 참여자마다 다르게 읽힙니다.

매입을 검토하는 제조업체에게 휴·폐업 증가는 협상 여지를 넓히는 신호입니다. 하지만 그 여지는 임차 비율이 낮고 자가 공장이 많은 단지에서 먼저 생깁니다. 임차 비율이 높은 단지에서는 매물보다 임대 물건이 먼저 늘어납니다. 사는 것과 빌리는 것을 같은 표에 놓고 비교할 수 있는 시기입니다.

매각을 검토하는 소유자에게는 불리한 숫자이지만, 가격이 곧바로 내려간다는 뜻은 아닙니다. 매수할 수 있는 기업이 입주 업종으로 제한되는 만큼 매각에 걸리는 기간이 길어지는 쪽으로 먼저 나타납니다. 감면받은 세금의 추징 요건이나 폐업 뒤 토지를 사업에 쓰지 않는 기간이 세금에 미치는 영향은 사안마다 다르므로 세무 전문가와 일정을 먼저 맞춰야 합니다.

임대 중인 보유자에게는 가장 직접적입니다. 임차인의 업종과 규모가 휴·폐업이 많은 쪽(기계, 전기·전자, 50인 미만)에 해당하는지, 계약 만료 뒤 재임대에 몇 달을 잡았는지가 자산가치를 바꿉니다.

시간 축으로 나누면 단기에는 10월 하순으로 예정된 한국은행 통화정책방향 결정과 2026년 분기별 휴·폐업 흐름이 변수입니다. 1분기 248곳은 2025년 연간 수치를 넷으로 나눈 약 273곳보다 적지만, 분기별 계절성을 확인하지 못해 둔화로 단정할 수 없습니다. 중기에는 전기차 전환과 완성차의 현지 생산 확대, 중국산 저가 부품·금형과의 경쟁이 경주·울산 협력사의 물량을 좌우합니다. 장기에는 인구와 숙련 인력의 감소가 남습니다. 단기 변수는 가격을 흔들고, 중·장기 변수는 가치를 정합니다. 반대 방향의 가능성도 있습니다. 반도체 호황이 설비투자로 이어져 기계·전기 업종의 수주가 회복되는 경우입니다.

휴·폐업 1,090곳은 제조업 현장이 어렵다는 사실을 보여주는 숫자입니다. 그 점은 달라지지 않습니다. 다만 이 숫자를 공장 부지의 가격으로 옮기려면 세 가지를 거쳐야 합니다. 빠져나간 기업 수와 남아 있는 기업 수를 구분하는 일, 문 닫은 기업이 공장 주인이었는지 세입자였는지를 가르는 일, 그리고 내가 보는 단지가 그 통계 안에 있는지를 확인하는 일입니다. 경주처럼 통계의 범위 밖에 있는 지역은 인접 단지의 지표와 자체 일반산단 통계를 따로 읽어야 합니다.

같은 데이터에서 매입자는 협상의 여지를, 매도자는 길어지는 매각 기간을, 임대인은 재임대 기간이라는 가정을 읽습니다. 어느 쪽도 이 숫자 하나로 결론을 낼 수는 없습니다. 원자료는 누구나 내려받을 수 있습니다(한국산업단지공단 국가산단 입주업체 현황, 국감 보도). 데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다.