지식산업센터 공실률 43.5% 대책 — 출구는 넓어졌지만, 그 문을 여는 값은 아직 비쌉니다

2026년 9월 10일 비상경제본부 회의 겸 구조혁신관계장관회의에서 산업통상부가 지식산업센터 공실 대책을 내놓았습니다(아주경제 보도). 공실률 43.5%, 미분양률 26.9%가 먼저 눈에 들어오지만, 산업용 부동산을 다루는 입장에서 더 무거운 숫자는 경매입니다. 지지옥션 집계로 지식산업센터 경매 진행 건수는 2022년 403건, 2023년 688건, 2024년 1,594건이었고, 산업부 발표 기준 2025년에는 3,876건으로 역대 최다였습니다.

공장 부지를 검토하는 제조업체와 산업용 부동산 보유자가 이 대책을 봐야 하는 이유는 두 가지입니다. 첫째, 지식산업센터는 소규모 제조업체에게 단독 공장의 대체재입니다. 대체재의 규제와 가격이 바뀌면 소형 공장의 임대료와 매각가에도 닿습니다. 둘째, 대책 안에 '산단 안 임대'와 '입주계약'이라는 말이 들어 있습니다. 제목만 읽으면 산업단지 임대 규제가 전반적으로 풀렸다고 오해하기 쉬운 구조입니다.

그렇다면 이번 대책이 실제로 무엇을, 누구에게, 언제부터 바꾸는지부터 나눠 보겠습니다.

표에서 가장 먼저 짚을 것은 적용 범위가 좁다는 점입니다. 입주신고·완료신고 전 임대·네거티브 업종은 모두 지식산업센터에 한정되고, 지원시설 비중 확대는 이미 설립승인을 받은 센터에 2년간만 적용됩니다. 오피스텔 전환은 일반공업지역에 있는 센터만 해당합니다.

숫자의 층위도 구분해야 합니다. 공실률 43.5%는 전체 1,553개의 평균이 아니라 2023~2025년에 준공된 센터의 평균입니다. 공급이 몰린 최근 준공분이 가장 어렵다는 뜻이고, 오래된 센터까지 같은 비율로 비어 있다는 뜻은 아닙니다.

지역 분포도 봐야 합니다. 한국산업단지공단 자료를 인용한 한국경제 보도에 따르면 2025년 4월 말 전국 1,547곳 중 수도권이 1,191곳(77%)이고, 그중 경기도가 715곳입니다. 비수도권은 356곳(23%)입니다. 공실 해법이 수도권은 LH 매입임대주택, 비수도권은 공공임대형 지산과 휴폐업공장 리모델링으로 갈라진 것도 이 분포 때문입니다.

경매 숫자를 가격 신호로 읽을 때는 조심해야 합니다. 2024년 지식산업센터 경매의 낙찰률은 24.3%, 낙찰가율은 65.8%였습니다(헤럴드경제 보도, 지지옥션 집계). 2026년 1분기 낙찰가율은 52.6%로 더 내려갔습니다(한국경제 2026년 4월 28일 보도). 낙찰가율의 분모는 분양가가 아니라 경매 개시 시점의 감정가이고, 표본은 신축이 몰린 수도권에 치우쳐 있습니다. 차트의 2025년 수치는 산업부 발표라 증가율 비교에는 쓰지 않습니다.

이제 이 변화를 부동산 가치의 언어로 옮기겠습니다. 이상의 4방법론 가중치는 수익환원법·DCF 40%, 거래사례비교법 25%, 원가법·대체비용 25%, 잔여가치법 10%입니다. 이번 대책은 네 곳에 서로 다른 크기로 닿습니다.

잔여가치법(10%)이 가장 직접적으로 움직입니다. 업종 제한이 풀리고 지원시설 비중이 늘고 주거 전환 길이 열리면, 비어 있는 호실이 다른 용도로 쓰일 가능성, 즉 출구 옵션이 커집니다. 다만 옵션에는 행사가격이 있습니다. 전환 공사비, 건물 단위의 용도변경·승인 절차, 공사 기간의 공실, 감면받은 취득세의 추징이 모두 빠져야 순가치가 됩니다.

수익환원법(40%)은 거의 움직이지 않습니다. 네거티브 업종 전환이 임차인 후보군을 넓히는 것은 맞지만, 공급이 수요를 앞선 상황에서 임대료 수준을 끌어올리는 힘은 약합니다. 비수도권 지식산업센터의 Cap Rate는 공표 통계가 없으므로 오피스·공장 수치를 빌려 쓸 때는 근거를 적어 둬야 하고, 공실 기간에 소유자가 내는 관리비도 계산에 넣어야 합니다.

거래사례비교법(25%)에서 경매 낙찰가는 정상 거래사례가 아닙니다. 강제매각 가격이므로 기준값이 아니라 하방 시나리오의 하한선으로만 쓰고, 그때도 연평균이 아니라 최신 분기치를 씁니다. 원가법(25%)은 오히려 착시를 만들 수 있습니다. 호실 단위로 구분소유하는 지식산업센터는 토지 지분이 작고 건물 감가 비중이 커서, 대체비용이 시장가를 과대평가하기 쉽습니다.

여기까지의 시뮬레이션은 모두 가정 위에 서 있습니다. 비수도권 지식산업센터의 월세·Cap Rate·감정가 수준은 공표된 지역 통계가 없어, 수치는 판단의 순서를 보여주기 위한 값입니다. 실제 판단은 해당 호실의 관리단 자료와 인근 임대 사례로 다시 계산해야 하고, 가격 판단이 필요하면 감정평가사 검토를 거쳐야 합니다.

시나리오 ②에도 전제가 있습니다. 지원시설 비중 확대는 건물 전체의 비율 한도를 넓히는 조치입니다. 개별 호실 소유자가 혼자 용도를 바꿀 수 있는 것이 아니라 설립승인 변경과 관리단 합의가 먼저 필요할 수 있습니다.

세금은 과대평가하지 않는 편이 맞습니다. 지방세특례제한법 제58조의2는 지식산업센터를 최초로 분양받아 사업시설로 쓰는 입주자에게 취득세·재산세를 감면하고, 법정 기간 안에 직접 사용하지 않거나 매각·증여·다른 용도로 쓰면 감면분을 추징합니다. 추징은 전환의 값이 아니라 요건을 놓친 값입니다. 2025년 12월 31일까지 취득분의 감면율 35%, 취득세 본세 4% 기준으로 추징액은 분양가의 약 1.4%이므로, 공실 1년의 보유비용이 더 큰 변수입니다. 2026년 시행 개정법은 지식산업센터 감면을 비수도권 중심으로 다시 설계했고, 세부 감면율은 행정안전부 적용요령을 따릅니다.

주거 전환 쪽에서는 한 가지가 더 겹칩니다. 행정안전부 2026년 지방세제 개편안(8월 26일 발표, 9월 23일까지 입법예고)은 공실 상가·지식산업센터 같은 비거주시설을 기숙사·주거용 오피스텔로 바꿀 때 드는 대수선비용의 취득세를 2027년까지 한시 면제하는 내용을 담았습니다(한국세정신문 보도). 국회 통과 전이므로 확정된 혜택으로 계산하지 않습니다. 이번 대책의 '환수 완화'도 추징 면제가 아닙니다. 설립승인을 취소하고 준주택 등으로 바꾸는 사업시행자의 자금 부담을 덜기 위해 지방세징수법의 징수유예를 활용해 달라는 지자체 요청이고, 개별 호실 소유자의 지원시설 전환과는 대상이 다릅니다.

경주·경북에서 이 대책을 읽는 초점은 지식산업센터의 공실률 자체가 아닙니다. 비수도권 비중이 23%이고, 경주시 단위의 지식산업센터 공실 통계는 공개된 것이 없습니다. 볼 것은 두 가지입니다.

첫째, 정부 지원이 들어간 경쟁 공급입니다. 비수도권 해법으로 제시된 공공임대형 지식산업센터(중소벤처기업부)와 휴폐업공장 리모델링(산업부)은 소규모 제조업체가 쓰는 임대공간을 늘립니다. 경주 산단에서 소형 공장을 임대하는 분이라면 이 사업이 같은 권역에 들어오는지에 따라 임대료 상단이 눌릴 수 있습니다.

둘째, 데이터입니다. 지자체가 관할 지식산업센터의 공실·미분양률을 반기마다 공개하게 되면 경북·경주 단위로 확인할 수 있는 공식 수치가 처음 생깁니다. 지금 비수도권 판단이 막히는 가장 큰 이유가 이 숫자의 부재입니다.

정책 변수는 세 층위입니다. 단기는 9월 23일 지방세제 개편안 입법예고 마감과 10월 국회 제출 예정, 산업부의 설립승인 검토 가이드라인(2026년 하반기)입니다. 중기는 산업집적법 개정안이 국회를 통과하는 시점으로, 입주신고와 완료신고 전 임대는 그 뒤에야 현장에 적용됩니다. 장기는 공급 조절 논리가 지식산업센터를 넘어 산업용 공간 공급 전반의 심사로 번질지인데, 이는 이번 발표에 없는 해석의 영역입니다.

같은 대책을 두고 시장 참여자의 셈법은 갈립니다.

기존 수분양자에게는 선택지가 늘었지만 모두 비용이 붙습니다. 임차인 후보가 넓어진 것은 분명한 이득이고, 용도 전환은 건물 단위 합의와 공사비를 넘어야 하는 조건부 이득입니다.

경매 매수를 검토하는 투자자에게는 출구 옵션이 장기적으로 하방을 받쳐 줄 여지가 있습니다. 다만 2026년 1분기 낙찰가율 52.6%가 보여주듯 지금은 하락이 이어지는 구간이고, 옵션 가치는 법 개정과 건물별 요건이 확인된 뒤에야 가격에 넣을 수 있습니다.

설립자·시행사에게는 심사 강화와 분양 질서 규제로 신규 공급의 문턱이 높아집니다. 신규 공급 축소는 장기적으로 경쟁 압력을 낮추지만, 현재 공실이 소화되기 전에는 가격 신호로 읽기 어렵습니다.

산단에 공장을 가진 임대인은 이번 대책에서 직접 얻는 것이 없습니다. 제38조의2의 요건과 5년 갱신 규정은 그대로입니다. 소규모 제조 임차인에게는 공공임대형 공간과 업종 제한이 풀린 지식산업센터가 단독 공장 임차의 대안으로 늘어나는 방향입니다.

2026년 9월 10일의 대책은 공실률 43.5%와 경매 3,876건이라는 결과를 두고, 공급의 문은 좁히고 이미 지어진 공간의 출구는 넓히는 방향을 택했습니다. 출구가 넓어진 것은 사실입니다. 다만 그 문을 여는 데에는 공사비와 건물 단위 요건과 추징이 따르고, 상당수는 법 개정이 끝나야 열립니다.

공장 부지를 다루는 입장에서 남는 결론은 두 가지입니다. 첫째, 이번 완화는 지식산업센터에만 적용됩니다. 경주 산단 공장의 임대는 여전히 제38조의2 위에 있습니다. 둘째, 가치의 중심은 옵션이 아니라 임차 수요입니다. 출구 옵션은 잔여가치 10%의 몫을 키울 뿐, 수익가치 40%를 떠받치는 수요를 만들어 주지는 않습니다.

데이터는 가설을 세우는 도구이고, 가설은 현장과 시장이 검증합니다. 이번 가설의 검증 자료는 앞으로 공개될 지자체별 공실·미분양률과 법 개정안의 국회 통과 시점입니다.

출처: 산업통상부 「지식산업센터 공실 대책 및 제도개선 방안」(2026.09.10, 아주경제 보도, 서울포커스신문 보도), 지지옥션 경매 집계(헤럴드경제), 한국산업단지공단 지식산업센터 현황(한국경제), 법제처 법령해석 22-0301, 행정안전부 2026년 지방세제 개편안(2026.08.26, 한국세정신문), 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제38조·제38조의2·제39조, 지방세특례제한법 제58조의2.