공장을 짓겠다고 마음먹고 부지를 찾다 보면 반드시 부딪치는 게 용도지역 문제입니다. 원하는 위치에 좋은 땅이 있어도 용도지역이 안 맞으면 공장을 지을 수 없어요. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에서는 전국의 모든 땅을 용도지역으로 나눠서 어떤 건물을 지을 수 있는지 정해놓고 있습니다.
공장 건축이 가장 자유로운 곳은 당연히 공업지역이에요. 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역 세 가지로 나뉘는데, 전용공업지역은 중화학공업이나 공해성 공장도 지을 수 있고, 일반공업지역은 환경 침해 우려가 적은 공장이 가능합니다. 준공업지역은 경공업이나 도시형 공장에 적합해요.
주거지역에서는 기본적으로 공장 건축이 제한됩니다. 다만 준주거지역에서는 소규모 도시형 공장(연면적 200㎡ 이하)은 허가될 수 있어요. 녹지지역 중 자연녹지지역에서는 일부 제조업시설이 가능한 경우가 있습니다만, 생산녹지나 보전녹지에서는 거의 불가능해요.
관리지역도 많이 물어보시는데, 계획관리지역에서는 공장 건축이 가능합니다. 다만 건폐율 40%, 용적률 100%의 제한이 있고, 개발행위허가를 받아야 해요. 생산관리지역에서는 농수산물 가공공장 등 제한적으로 가능하고, 보전관리지역에서는 사실상 불가능에 가깝습니다.
건폐율과 용적률은 공장 규모를 결정짓는 핵심 기준이에요. 예를 들어 일반공업지역은 건폐율 70%, 용적률 150~350%가 적용됩니다. 1,000㎡ 땅이라면 건축면적은 최대 700㎡, 총 연면적은 최대 3,500㎡까지 가능하다는 얘기예요. 계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100%라 같은 1,000㎡에 건축면적 400㎡, 연면적 1,000㎡가 한계입니다.
용도지역 확인은 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)에서 무료로 할 수 있어요. 정확한 판단이 필요하다면 토지이용계획확인서를 발급받으시길 권해드립니다.