공장부지 매입은 제조업 사업의 출발점이면서 동시에 가장 큰 위험이 숨어있는 단계입니다. 좋아 보이는 땅이라고 바로 계약서에 도장 찍으면 안 돼요. 실제로 부지를 샀는데 공장을 못 짓는 경우가 생각보다 많습니다. 20년 넘게 인허가 컨설팅을 해오면서 수많은 사례를 봐왔는데, 대부분 매입 전 확인을 소홀히 해서 생긴 문제였어요.
첫 번째는 용도지역 확인이에요. 국토계획법상 공장 건축이 가능한 용도지역인지 반드시 확인하세요. 두 번째는 토지이용계획확인서 열람입니다. 용도지구, 도시계획시설 결정 여부, 기타 규제사항을 확인할 수 있어요.
세 번째는 접도조건이에요. 공장부지는 4m 이상 도로에 접해야 건축허가가 나옵니다. 네 번째는 지목 확인인데, 공장(공)이나 잡종지(잡)라면 바로 건축 가능하지만, 답(논)이나 전(밭)이면 농지전용 절차가 필요해요.
다섯 번째는 환경규제 확인입니다. 수질보전특별대책지역, 상수원보호구역, 특별대책지역 등 환경규제가 걸려 있으면 공장 설립이 불가능하거나 극히 제한될 수 있어요. 여섯 번째는 인프라 현황으로 전력, 용수, 하수, 가스 공급이 가능한지 확인해야 합니다.
일곱 번째는 지반 상태예요. 연약 지반이면 기초 공사 비용이 몇 배로 늘어날 수 있습니다. 여덟 번째는 주변 민원 가능성인데, 주거지역 인접 여부와 소음·악취 발생 가능성을 따져봐야 합니다.
아홉 번째는 등기부등본 확인이에요. 근저당, 가압류, 지상권 등 권리관계를 꼼꼼히 봐야 합니다. 마지막 열 번째는 실거래가 분석인데, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 주변 토지 거래가격을 확인하고, 감정평가도 받아보시길 권해드려요.
이 10가지만 제대로 확인해도 부지 매입 실패 리스크의 90%는 줄일 수 있습니다.