공장을 신축하는 대신 기존 건물을 공장으로 바꾸려는 분들이 정말 많습니다. 빈 창고를 공장으로 쓰고 싶다거나, 사무실 건물을 제조시설로 전환하고 싶다는 상담을 자주 받아요. 용도변경은 신축보다 비용과 시간을 줄일 수 있어서 매력적이지만, 법적 요건을 제대로 모르면 낭패를 볼 수 있습니다.
건축법 제19조에 따르면 건축물의 용도를 바꾸려면 허가를 받거나 신고를 해야 해요. 어떤 걸 해야 하느냐는 변경 전후의 시설군(施設群)에 따라 달라집니다. 건축법 시행령 별표 1에서는 건축물 용도를 29가지로 분류하고 있는데, 상위군에서 하위군으로 변경하면 '허가', 같은 군이나 하위군에서 상위군으로 변경하면 '신고'입니다.
예를 들어 창고시설(17류)을 공장(18류)으로 바꾸는 건 같은 시설군 내 변경이라 비교적 간단한 편이에요. 하지만 근린생활시설을 공장으로 바꾸는 건 시설군이 크게 달라서 허가 절차가 복잡해집니다. 특히 용도지역에서 공장이 허용되는 곳인지 먼저 확인해야 해요.
실무적으로 가장 많이 걸리는 부분은 주차장, 소방, 환경 기준이에요. 공장은 제2종 근린생활시설이나 사무실에 비해 주차 기준이 다르고, 소방시설 기준도 훨씬 까다롭습니다. 바닥 하중, 환기 시설, 배수 시설도 공장 기준에 맞아야 하고요.
환경 관련 요건도 빠뜨리면 안 됩니다. 대기오염물질이나 소음·진동이 발생하는 업종이라면 환경영향평가나 사전환경성 검토가 필요할 수 있어요. 수질오염물질을 배출하는 공장이라면 폐수배출시설 설치 허가도 받아야 합니다.
비용은 건물 상태와 변경 범위에 따라 천차만별인데, 소규모라면 인허가 비용 포함 5천만~1억 원, 중규모 이상은 3억~5억 원 정도로 보시면 됩니다. 신축 대비 30~50% 정도 절감 효과가 있어요.