공장 부지를 찾다 보면 가격 좋고 위치 좋은 땅이 대부분 농지인 경우가 참 많아요. 농지에 공장을 세우려면 반드시 농지전용 허가를 받아야 합니다. 농지법 제34조에서 정하는 요건과 절차를 정확히 이해하지 못하면 허가가 거부되거나 엄청난 시간을 낭비하게 돼요.
농지전용이란 농지를 농업 목적 외의 용도로 사용하는 것입니다. 공장 건설을 위한 농지전용은 농지법 제34조 제1항에 따라 농림축산식품부 장관 또는 위임받은 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 해요. 면적 기준에 따라 허가 기관이 달라지는데, 3만㎡ 이하는 시·군·구, 3만~20만㎡는 도지사, 20만㎡ 초과는 농림축산식품부입니다.
농지전용 가능 여부를 판단하는 핵심 기준은 농업진흥구역 여부예요. 농업진흥구역 내 농지는 원칙적으로 전용이 불가능합니다. 농업진흥구역 밖 농지는 전용이 가능하지만, 그래도 농지보전 심의를 거쳐야 해요. 농업진흥구역 확인은 '농지정보시스템(agrix.go.kr)'에서 할 수 있습니다.
농지전용부담금도 큰 비용 요소예요. 농지보전부담금은 전용 농지의 공시지가의 30%입니다. 예를 들어 공시지가 10만 원/㎡인 농지 1,000㎡를 전용하면 3,000만 원의 부담금을 내야 해요. 산업단지 입주 기업은 50% 감면 혜택이 있어서 1,500만 원만 내면 됩니다.
신청 서류는 농지전용 허가신청서, 사업계획서, 토지이용계획서, 피해방지계획서 등이 필요합니다. 특히 주변 농지에 대한 피해방지계획이 부실하면 바로 반려당할 수 있어요. 배수, 먼지 방지, 진입도로 계획까지 구체적으로 작성해야 합니다.
처리 기간은 보통 20~30일 정도인데, 농지보전심의위원회 심의가 필요한 경우에는 2~3개월까지 걸릴 수 있어요. 미리 준비해서 한 번에 통과하는 것이 시간과 비용 모두 절약하는 길입니다.